Nebenkostenabrechnung 2025: Was neu ist – und bis wann sie da sein muss
Gerade kommen die Abrechnungen für 2025 an. Es ist die erste mit der reformierten Grundsteuer, Heizen ist vielerorts teurer geworden, und für einige Kosten gelten neue Regeln. Hier steht, was sich geändert hat, bis wann die Abrechnung bei Ihnen sein muss und worauf Sie beim Prüfen achten.
Von Hilko Aikens · Aktualisiert am 2. Oktober 2026 · Lesezeit 10 Min. · Alle Angaben mit Quelle
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Quellen: § 556 Abs. 3 BGB · Heizspiegel 2026 · § 10 Abs. 2 BEHG · § 7 Abs. 4 CO2KostAufG
- Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 muss spätestens am 31. Dezember 2026 bei Ihnen ankommen. Kommt sie später, ist eine Nachzahlung grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Bei einem Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum ist es die erste Abrechnung mit der reformierten Grundsteuer. Der Betrag kann deutlich vom Vorjahr abweichen – nach oben wie nach unten.
- Heizen war 2025 meist teurer: Laut Heizspiegel zahlte ein durchschnittlicher Haushalt in einer 70-m²-Wohnung im Mehrfamilienhaus mit Erdgas rund 14 %, mit Holzpellets rund 20 % mehr als im Vorjahr.
- Wird mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas geheizt – häufig auch bei Fernwärme –, muss die Heizkostenabrechnung die Aufteilung der CO₂-Kosten ausweisen. Fehlt das, dürfen Sie Ihren Heizkostenanteil um 3 % kürzen.
- Laufende Gebühren für Kabelfernsehen gehören seit Juli 2024 grundsätzlich nicht mehr in die Abrechnung.
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Bis wann muss die Abrechnung 2025 da sein?
Es zählt der Tag, an dem sie bei Ihnen ankommt.
Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 heißt das: Die Abrechnung muss bis 31. Dezember 2026 bei Ihnen sein. Maßgeblich ist der Tag, an dem sie bei Ihnen ankommt – nicht das Datum auf dem Schreiben.
Läuft Ihr Abrechnungszeitraum anders, etwa vom 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025, endet die Frist entsprechend früher – in diesem Beispiel am 30. Juni 2026; sie ist also bereits abgelaufen.
Kommt die Abrechnung zu spät, ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, steht es Ihnen trotzdem zu. Ob Ihre Abrechnung rechtzeitig kam, zeigt die Fristprüfung; ist noch gar nichts da, hilft „Keine Abrechnung erhalten“.
Was in der Abrechnung 2025 neu ist
Sechs Punkte, die Sie in diesem Jahr gezielt prüfen sollten.
| Thema | Was gilt | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Seit 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben (§ 37 GrStG); mehrere Bundesländer haben eigene Modelle. | Weicht der Betrag stark vom Vorjahr ab, lassen Sie sich den Grundsteuerbescheid zeigen (Belegeinsicht). Mehr |
| CO₂-Kosten | Für 2025 beträgt der CO₂-Preis 55 € je Tonne (§ 10 Abs. 2 BEHG); maßgeblich ist der Preis zum Zeitpunkt der Lieferung, bei Heizöl aus früheren Lieferungen kann er deshalb niedriger sein (§ 3 Abs. 3 CO2KostAufG). Wird mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas geheizt – häufig auch bei Fernwärme (§ 2 CO2KostAufG) –, muss die Heizkostenabrechnung Ihren Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). | Fehlen diese Angaben, dürfen Sie Ihren Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Mit eigener Gastherme und eigenem Gasvertrag verlangen Sie den Anteil des Vermieters selbst – in Textform und innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung Ihres Versorgers (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG). Mehr |
| Fernablesung | Wärme- und Warmwasserzähler sowie Heizkostenverteiler, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen grundsätzlich fernablesbar sein – nicht aber, wenn nur ein einzelnes Gerät in einer Anlage ersetzt wurde, deren übrige Geräte noch nicht fernablesbar sind. Ältere Geräte müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 2, 3 HeizkostenV). | Sind fernablesbare Geräte eingebaut, steht Ihnen monatlich eine Verbrauchsinformation zu (§ 6a HeizkostenV). Fehlt sie, oder fehlen vorgeschriebene fernablesbare Geräte, dürfen Sie Ihren Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Dass ältere Geräte noch nicht fernablesbar sind, berechtigt in der Abrechnung 2025 grundsätzlich nicht zur Kürzung. Mehr |
| Wärmepumpe | Wurde der Verbrauch aus einer Wärmepumpe am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, mussten bis 30. September 2025 Zähler oder Heizkostenverteiler eingebaut werden (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV). | Verbrauchsabhängig abgerechnet wird ab dem Abrechnungszeitraum, der nach dem Einbau beginnt – in der Abrechnung für 2025 also oft noch nicht. Für die Zeit davor besteht insoweit grundsätzlich kein Kürzungsrecht. |
| Kabel-TV, Glasfaser | Laufende Gebühren für Kabelfernsehen dürfen für Zeiträume ab dem 1. Juli 2024 grundsätzlich nicht mehr als Betriebskosten abgerechnet werden. Bei Anlagen, die vor dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, kann etwa der Betriebsstrom umlagefähig bleiben (§ 2 Nr. 15 und Satz 2 BetrKV). | Ein Glasfaser-Bereitstellungsentgelt ist nur unter Bedingungen umlagefähig, unter anderem: höchstens 60 € im Jahr und 540 € insgesamt für höchstens fünf, ausnahmsweise neun Jahre (§ 72 Abs. 2 TKG), freie Wahl Ihres Anbieters (§ 2 Nr. 15 BetrKV) und eine wirtschaftliche Umsetzung – bei Kosten über 300 € nach möglichst drei Angeboten (§ 556 Abs. 3a BGB). Mehr |
| Belege | Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege geben und darf sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). | Bitten Sie um die Belege als PDF – das spart den Termin im Büro. Mehr |
Warum die Abrechnung höher ausfallen kann
Höher heißt nicht automatisch falsch.
Für 2025 kommen vor allem zwei Gründe in Frage: gestiegene Heizkosten – auch wegen des kälteren Winters – und die neue Grundsteuer. Der Heizspiegel zeigt, wie sich die Heizkosten einer durchschnittlichen 70 m² großen Wohnung im Mehrfamilienhaus im Abrechnungsjahr 2025 entwickelt haben:
| Energieträger | Kosten 2025 | zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Erdgas | 1.170 € | +14 % |
| Holzpellets | 735 € | +20 % |
| Fernwärme | 1.295 € | +6 % |
| Wärmepumpe | 715 € | +5 % |
| Heizöl | 1.030 € | ±0 % |
Quelle: Heizspiegel für Deutschland 2026 von co2online mit dem Deutschen Mieterbund und dem Bauherren-Schutzbund, veröffentlicht am 22.09.2026; Durchschnittswerte, Ihre Kosten können abweichen.
Steigt Ihre Abrechnung deutlich stärker, lohnt ein genauer Blick: Stimmen Verteilerschlüssel und Wohnfläche, und passt der Verbrauchsanteil? Orientierung zur Höhe einzelner Kosten gibt „Wie hoch dürfen Nebenkosten sein?“.
„Höher heißt nicht automatisch falsch – aber es lohnt sich, nachzurechnen.“Gestiegene Heizkosten und die neue Grundsteuer erklären viel, aber nicht jeden Betrag.
So prüfen Sie die Abrechnung 2025
Acht Fragen, die die häufigsten Fehler abdecken.
- Kam die Abrechnung rechtzeitig, also bis 31. Dezember 2026 (bei einem Kalenderjahr)?
- Umfasst der Abrechnungszeitraum höchstens zwölf Monate, und sind alle Vorauszahlungen abgezogen?
- Ist die Grundsteuer nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, und passt der Betrag zum Bescheid?
- Werden mindestens 50 und in der Regel höchstens 70 % der Heizkosten nach Verbrauch verteilt (§ 7 Abs. 1, § 10 HeizkostenV)?
- Ist die Aufteilung der CO₂-Kosten ausgewiesen (bei Gas, Heizöl, Flüssiggas und häufig auch bei Fernwärme)?
- Haben Sie bei fernablesbaren Wärme- und Warmwasserzählern oder Heizkostenverteilern monatliche Verbrauchsinformationen bekommen?
- Stehen keine laufenden Gebühren für Kabelfernsehen mehr in der Abrechnung?
- Fehlen Verwaltungs-, Reparatur- und Instandhaltungskosten? Sie sind keine Betriebskosten.
Nachzahlung, Widerspruch und neue Vorauszahlungen
Was nach dem Prüfen kommt.
Einwendungen gegen die Abrechnung müssen spätestens zwölf Monate nach Zugang beim Vermieter sein (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Wie Sie widersprechen, steht unter „Widerspruch einlegen“ – mit kostenlosem Muster. Eine strittige Nachzahlung zahlen Sie am besten nur unter Vorbehalt; mehr dazu unter „Nachzahlung“.
Nach einer Abrechnung darf jede Seite die Vorauszahlungen durch eine Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Ergibt Ihre Abrechnung ein deutliches Guthaben, können also auch Sie Ihre Vorauszahlungen senken.
Ausblick: Was 2026 und danach kommt
Für die nächsten Abrechnungen schon heute wichtig.
CO₂-Preis 2026: Für 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 € je Tonne (§ 10 Abs. 2 BEHG). Für die Aufteilung zwischen Ihnen und dem Vermieter zählt der Mittelwert, also 60 € je Tonne (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG); bei Fernwärme aus Anlagen im EU-Emissionshandel kann ein anderer Preis gelten.
Fernablesung: Bis 31. Dezember 2026 müssen auch ältere Wärme- und Warmwasserzähler sowie Heizkostenverteiler fernablesbar sein, außer das ist im Einzelfall technisch nicht möglich oder unangemessen aufwendig (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).
Neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen: Wird in einem bestehenden Haus nach dem 29. Juli 2026 eine solche Heizung neu eingebaut (§ 43 Gebäudemodernisierungsgesetz), tragen Vermieter und Mieter grundsätzlich ab 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO₂-Kosten je zur Hälfte, ab 2029 auch die Kosten für vorgeschriebene Brennstoffanteile von bis zu 30 % (§ 5a CO2KostAufG).
Häufige Fragen
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung 2025 kommen?
Warum ist meine Nebenkostenabrechnung 2025 so hoch?
Ich heize mit eigener Gastherme – gilt die CO₂-Aufteilung auch für mich?
Darf die Grundsteuer in der Abrechnung 2025 höher sein als 2024?
Dürfen in der Abrechnung 2025 noch Kabelgebühren stehen?
Quellen und rechtliche Grundlagen
- § 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungsfrist, Ausschluss von Nachforderungen, Frist für Einwendungen
- § 556 Abs. 3a BGB – Glasfaser-Bereitstellungsentgelt nur bei wirtschaftlicher Umsetzung
- § 556 Abs. 4 BGB – Belegeinsicht; elektronische Bereitstellung durch den Vermieter
- § 560 Abs. 4 BGB – Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung
- § 2 Nr. 1 und Nr. 15 BetrKV – Grundsteuer; Kabelfernsehen und Glasfaser als Betriebskosten; § 2 Satz 2 BetrKV – Nr. 15 a und b nicht für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden
- § 72 TKG – Glasfaser-Bereitstellungsentgelt (höchstens 60 € im Jahr, 540 € insgesamt)
- § 37 GrStG – Anwendung des reformierten Grundsteuerrechts ab 2025
- § 10 Abs. 2 BEHG – CO₂-Festpreis 55 € je Tonne für 2025, Preiskorridor 55–65 € für 2026
- § 2 CO2KostAufG – Anwendungsbereich, auch Wärmelieferung; § 3 Abs. 3 – Preis zum Zeitpunkt der Lieferung; § 4 Abs. 1 – maßgeblicher Preis (2026: Mittelwert, 60 € je Tonne); § 6 Abs. 2 – Erstattung bei eigener Wärmeversorgung
- § 7 Abs. 3, 4 CO2KostAufG – Ausweis der CO₂-Kosten, Kürzungsrecht 3 %; § 5a CO2KostAufG – Kostenteilung bei neuen Heizungen nach § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz (Einbau nach dem 29. Juli 2026)
- §§ 5, 6a, 7, 10, 12 HeizkostenV – Fernablesung, monatliche Verbrauchsinformation, Verbrauchsanteil, Kürzungsrechte, Wärmepumpen
- Heizspiegel für Deutschland 2026 (co2online mit dem Deutschen Mieterbund und dem Bauherren-Schutzbund), Pressemitteilung vom 22.09.2026
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