Was, wenn der Vermieter die Frist verpasst, weil er selbst auf einen Bescheid gewartet hat?

Die Ausnahme „nicht zu vertreten“ wird eng ausgelegt. Ein verspätet zugestellter Behördenbescheid kann darunterfallen, allgemeine organisatorische Verzögerungen in der Regel nicht.

Fristen · Keine Abrechnung

Keine Nebenkostenabrechnung bekommen — was jetzt?

Seit Monaten wartet man, es kommt nichts. Der Vermieter hat 12 Monate Zeit, nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Verpasst er diese Frist, kann er in aller Regel keine Nachzahlung mehr verlangen — Ihr Recht auf die Abrechnung selbst und ein mögliches Guthaben bleiben davon unberührt.

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Das Wichtigste in Kürze

Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB) — bei kalenderjährlicher Abrechnung meist bis zum 31.12. des Folgejahres.
Verstreicht die Frist, kann er grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen — es sei denn, er hat die Verspätung nachweislich nicht zu vertreten.
Ein vermutetes Guthaben verfällt dadurch nicht — Sie können die Abrechnung auch nach Fristablauf noch einfordern.
Bleibt die Abrechnung trotz Aufforderung aus, dürfen Sie nach ständiger Rechtsprechung künftige Vorauszahlungen zurückbehalten, bis abgerechnet wird.
Fordern Sie schriftlich mit Frist (z. B. zwei Wochen) und bewahren Sie den Versandnachweis auf.

Drei Situationen — drei unterschiedliche Antworten

Der richtige nächste Schritt hängt davon ab, wo Sie gerade stehen.

Fall 1

Die 12-Monats-Frist läuft noch

Der Vermieter hat schlicht noch Zeit. Eine freundliche Nachfrage schadet nicht, ein Anspruch auf sofortige Abrechnung besteht aber noch nicht.

Welche Fristen wirklich zählen →

Fall 2

Die Frist ist bereits abgelaufen

Für Sie günstig: Eine Nachzahlung ist nun in aller Regel ausgeschlossen. Fordern Sie die Abrechnung trotzdem schriftlich an, besonders wenn Sie ein Guthaben vermuten.

Was bei einer Nachzahlung gilt →

Fall 3

Sie vermuten ein Guthaben

Fordern Sie aktiv und schriftlich an. Bleibt es still, dürfen Sie ankündigen, künftige Vorauszahlungen bis zur Abrechnung zurückzubehalten.

Belegeinsicht durchsetzen →

So gehen Sie vor

Vom Fristcheck bis zum Zurückbehaltungsrecht.

Frist berechnen

Ende des Abrechnungszeitraums (meist 31.12.) plus 12 Monate. Erst danach ist der Vermieter mit der Abrechnung tatsächlich im Verzug.

Schriftlich anfordern

Kurzes Schreiben oder E-Mail mit Fristsetzung, z. B. zwei Wochen. Das ist der formale Nachweis, dass Sie aktiv geworden sind.

Zurückbehaltungsrecht ankündigen

Bleibt die Abrechnung trotz Aufforderung aus, können Sie ankündigen, künftige Vorauszahlungen bis zur Abrechnung zurückzubehalten — kein genereller Zahlungsstopp, sondern ein gezieltes Druckmittel.

Bei größerem Guthaben: Unterstützung holen

Reagiert der Vermieter weiterhin nicht, hilft der Mieterverein beim Einfordern — notfalls auch mit einer Klage auf Erteilung der Abrechnung.

Nur wenn nötig

Was Ihre Position stärkt — und was sie schwächt

Fristablauf ist meist ein Vorteil für Sie, wenn Sie ihn richtig nutzen.

Das spricht für Sie

Nach Fristablauf ist eine Nachzahlung in aller Regel ausgeschlossen
Ihr Anspruch auf die Abrechnung selbst verjährt separat erst nach drei Jahren
Zurückbehaltungsrecht als wirksames, anerkanntes Druckmittel

Das sollten Sie vermeiden

Bei vermutetem Guthaben einfach nichts tun
Nur mündlich nachfragen statt schriftlich zu dokumentieren
Vorauszahlungen ohne vorherige Anforderung und Fristsetzung eigenmächtig einstellen

Häufige Fragen

Muss der Vermieter überhaupt abrechnen, wenn ich nur eine Pauschale zahle?

Nein — bei einer echten Nebenkostenpauschale entfällt die Abrechnungspflicht komplett. Ob Sie eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart haben, entscheidet allein Ihr Mietvertrag.

Was, wenn der Vermieter die Frist verpasst, weil er selbst z. B. auf den Grundsteuerbescheid gewartet hat?

Die Ausnahme „nicht zu vertreten“ wird von der Rechtsprechung eng ausgelegt. Ein verspätet zugestellter Bescheid einer Behörde kann darunterfallen, allgemeine organisatorische Verzögerungen beim Vermieter in der Regel nicht.

Kann ich einfach aufhören, Vorauszahlungen zu leisten?

Nein, nicht ohne Weiteres. Ein Zurückbehaltungsrecht entsteht erst, wenn Sie die Abrechnung schriftlich angefordert haben und der Vermieter trotzdem nicht reagiert — und auch dann nur in angemessenem Umfang, kein pauschaler Zahlungsstopp.

Verjährt mein Anspruch auf die Abrechnung selbst?

Ja, nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Bis dahin können Sie die Abrechnung aber jederzeit einfordern — unabhängig davon, ob der Vermieter noch eine Nachzahlung geltend machen könnte.

Was, wenn ich schon ausgezogen bin?

Die Abrechnungspflicht bleibt bestehen — auch nach dem Auszug. Wichtig ist vor allem, dass der Vermieter Ihre aktuelle Adresse kennt.

Quellen und rechtliche Grundlagen

§ 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungsfrist des Vermieters (12 Monate) und Ausschluss von Nachforderungen bei Fristversäumnis
§§ 195, 199 BGB – regelmäßige Verjährung (drei Jahre) für den Anspruch auf Erteilung der Abrechnung
§ 273 BGB – Zurückbehaltungsrecht, Grundlage für das Einbehalten künftiger Vorauszahlungen bei ausbleibender Abrechnung
§ 259 BGB – Rechenschafts- und Belegpflicht des Vermieters

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Wenn die Abrechnung endlich da ist

Sobald die Abrechnung eintrifft, zählt jeder Tag der Einwendungsfrist. Prüfen Sie sie mit Mietchecker in wenigen Minuten auf Rechenfehler und unzulässige Positionen — samt begründetem Schreiben, falls nötig.

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Hinweis: Mietchecker.app erbringt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG. Die Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine Beratung durch Mieterverein oder Fachanwalt. Maßgeblich ist stets der Einzelfall.