Abrechnung prüfen
Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung prüfen

So gehen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung Schritt für Schritt durch – und erfahren, welche Fehler besonders häufig vorkommen.

Nebenkosten prüfen
Auf dieser Seite
Das Wichtigste in Kürze
  • Rund jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft – eine Prüfung lohnt sich oft.
  • Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen.
  • Häufige Fehler: falscher Verteilerschlüssel, Rechenfehler, überhöhte Einzelposten.
  • Der Vermieter muss binnen 12 Monaten abrechnen – danach meist keine Nachzahlung mehr.
  • Bei Auffälligkeiten: Belegeinsicht verlangen und nur unter Vorbehalt zahlen.
  • Mietchecker prüft Ihre Abrechnung in wenigen Minuten – Position für Position.

Ob Ihre Abrechnung diesen Punkt einhält, zeigt die kostenlose Prüfung auf mietchecker.app — alle Positionen auf einmal, ohne Anmeldung.

Nebenkostenabrechnung selbst prüfen: 8 Schritte

In dieser Reihenfolge sparen Sie sich Arbeit: Frist und Aufbau klären zuerst, ob und worauf Sie die Abrechnung überhaupt anfechten können.

1

Frist prüfen

Wann endete der Abrechnungszeitraum, wann ging die Abrechnung bei Ihnen ein? Liegen mehr als zwölf Monate dazwischen, kann der Vermieter in der Regel nichts mehr nachfordern, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt bestehen. Frist nachrechnen§ 556 Abs. 3 BGB

2

Aufbau ansehen

Nennt die Abrechnung je Position die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, Ihren Anteil und die abgezogenen Vorauszahlungen? Fehlt davon etwas, ist die Abrechnung schwer nachvollziehbar.§ 259 BGB, Rechtsprechung

3

Mietvertrag danebenlegen

Umgelegt werden dürfen nur Betriebskosten, die Sie im Mietvertrag übernommen haben. Halten Sie jede Position gegen den Vertrag. Was umlagefähig ist§ 556 Abs. 1 BGB, BetrKV

4

Nicht umlagefähiges streichen

Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen gehören nicht zu den Betriebskosten. Bei Hausmeister- und Wartungsposten lohnt der Blick, ob solche Anteile darin stecken. Nicht umlagefähige Kosten§ 1 Abs. 2 BetrKV

5

Fläche und Schlüssel vergleichen

Stimmen Wohnfläche und Ihr Anteil mit Mietvertrag und Vorjahr überein? Eine zu groß angesetzte Fläche wirkt sich in allen nach Fläche verteilten Positionen aus. Wohnfläche falsch · Verteilerschlüssel§ 556a BGB

6

Heizkosten gesondert prüfen

Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten der zentralen Heizungsanlage sind nach Verbrauch zu verteilen. Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, dürfen Sie Ihren Anteil an diesen Kosten in der Regel um 15 Prozent kürzen. Heizkosten kürzen§ 7 und § 12 HeizkostenV

7

Nachrechnen und vergleichen

Addieren Sie die Positionen nach, kontrollieren Sie den Abzug der Vorauszahlungen und stellen Sie jede Position neben das Vorjahr. Ein Sprung ist kein Beweis, aber ein Grund zum Nachfragen. Rechenfehler · Wie hoch sind übliche Kosten?

8

Belege ansehen, Einwendungen senden

Der Vermieter muss Ihnen auf Verlangen die Belege zeigen. Eine Nachforderung können Sie unter Vorbehalt zahlen. Einwendungen sollten Sie in der Regel innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang mitteilen. Belegeinsicht · Widerspruch§ 556 Abs. 3 und 4 BGB

Vieles davon – Frist, nicht umlagefähige Kosten, Verteilerschlüssel und Rechenwege – prüft die kostenlose Prüfung für Sie: Sie laden die Abrechnung hoch und sehen Position für Position, was auffällt.

Typische Fehler in Nebenkostenabrechnungen

Diese Auffälligkeiten kommen besonders häufig vor – und lassen sich gut prüfen.

Nicht umlagefähige Kosten

Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen gehören nicht in die Nebenkosten – tauchen aber oft trotzdem auf.

§ 1 Abs. 2 BetrKV

Rechenfehler

Die Summe der Positionen oder der Saldo aus Vorauszahlung und Gesamtkosten geht nicht auf.

§ 259 BGB, Rechtsprechung · prüffähige Abrechnung

Falscher Verteilerschlüssel

Kosten werden nach dem falschen Maßstab umgelegt – etwa nach Fläche statt Verbrauch oder mit falschen Quadratmetern. Verteilerschlüssel erklärt.

§ 556a BGB · § 7 HeizkostenV

Frist versäumt

Kommt die Abrechnung später als 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, ist eine Nachforderung meist ausgeschlossen.

§ 556 Abs. 3 BGB

Überhöhte Einzelposten

Einzelne Positionen liegen deutlich über dem Üblichen – ein Anlass für Belegeinsicht und Nachfrage.

§ 556 Abs. 4 BGB · Belegeinsicht

Was darf umgelegt werden – und was nicht?

Die wichtigste Unterscheidung auf einen Blick.

Umlagefähig

  • Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung
  • Heizung & Warmwasser (verbrauchsabhängig)
  • Hauswart – nur für Hauswarttätigkeiten
  • Gartenpflege, Hausreinigung, Aufzug
  • Grundsteuer, Gebäude- & Haftpflichtversicherung

Nicht umlagefähig

  • Verwaltungskosten / Hausverwaltung
  • Instandhaltung, Instandsetzung, Reparaturen
  • Bank-, Kontoführungs- & Mahngebühren
  • Rechtsschutz- & Mietausfallversicherung
  • Kabel-TV (seit 01.07.2024, TKModG)

So funktioniert die Prüfung

In vier Schritten von der Abrechnung zum fertigen Schreiben.

1

Upload

Abrechnung als PDF hochladen – auch ein Scan oder Foto genügt.

2

Analyse

Jede Position wird gegen BetrKV, HeizkostenV und Rechtsprechung geprüft.

3

Ergebnis

Sie sehen Position für Position, was auffällig ist – mit Begründung.

4

Widerspruch

Bei Bedarf ein fertiges Schreiben an den Vermieter – sendebereit.

Optional

Erkennen Sie Ihre Situation wieder?

Typische Fälle – und worauf Sie dann besonders achten sollten.

Mehrfamilienhaus

Hausmeister auf der Abrechnung

Hausmeisterkosten sind nur für echte Hauswarttätigkeiten umlagefähig. Fehlt die Aufschlüsselung, können Verwaltung oder Reparaturen darin versteckt sein.

Mehr dazu →
Außenanlagen

Vermieter rechnet Gartenpflege ab

Regelmäßige Pflege darf umgelegt werden – die Neuanlage eines Gartens dagegen nicht, denn das zählt als Instandhaltung.

Worauf achten →
Nachzahlung

Hohe Nachforderung erhalten

Prüfen Sie zuerst Frist und Rechenwege. Zahlen Sie nur unter Vorbehalt und verlangen Sie Belegeinsicht, bevor Sie die Forderung akzeptieren.

Worauf achten →

Welche Kosten werden geprüft?

Die häufigsten Positionen einer Nebenkostenabrechnung – jeweils auf Umlagefähigkeit und Höhe.

Hausmeister Heizung & Warmwasser Müllabfuhr Winterdienst Versicherungen Grundsteuer Wasser & Abwasser Gartenpflege Aufzug Hausstrom

Häufige Fragen

Lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen?
In vielen Fällen ja. Da rund jede zweite Abrechnung Fehler enthält, kann eine Prüfung bares Geld sparen – mit der Reihenfolge oben oder der kostenlosen Online-Prüfung dauert sie nur wenige Minuten.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Auch Bank- und Mahngebühren oder bestimmte Versicherungen (z. B. Rechtsschutz) dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
Wie lange habe ich Zeit, der Abrechnung zu widersprechen?
Einwendungen gegen die Abrechnung können Sie in der Regel innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen (§ 556 Abs. 3 BGB). Eine Zahlung können Sie zudem unter Vorbehalt leisten.
Welche Frist gilt für den Vermieter?
Der Vermieter muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Versäumt er diese Frist, ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen – ein Guthaben bleibt jedoch bestehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Mehr dazu: Fristen bei der Nebenkostenabrechnung.
Muss ich eine Nachzahlung sofort zahlen?
Sie können eine geforderte Nachzahlung unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Prüfung leisten und parallel Belegeinsicht verlangen. So vermeiden Sie Verzug, behalten sich aber Ihre Rechte vor.
Ersetzt Mietchecker einen Anwalt?
Nein. Mietchecker liefert eine softwaregestützte Orientierung mit Quellenangabe, aber keine Rechtsberatung. Für verbindliche Einschätzungen wenden Sie sich an den Mieterverein oder einen Fachanwalt. Einen Vergleich aller Wege — von der Selbstprüfung bis zum Anwalt — finden Sie unter Prüfen lassen. Was eine vollständige Prüfung umfasst, zeigt der Betriebskostencheck.

Laden Sie jetzt Ihre Nebenkostenabrechnung hoch.

Position für Position geprüft gegen BetrKV, HeizkostenV und die aktuelle Rechtsprechung – inklusive fertigem Widerspruchsschreiben.

Nebenkosten prüfen

Quellen und rechtliche Grundlagen

  • § 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungs- und Einwendungsfrist (jeweils 12 Monate)
  • § 1 und § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) – umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
  • Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – verbrauchsabhängige Abrechnung von Heizung und Warmwasser; § 7 Abs. 1 (Verbrauchsanteil 50 bis 70 Prozent), § 12 Abs. 1 (Kürzungsrecht 15 Prozent)
  • § 556a BGB – Umlagemaßstab (Wohnfläche, Verbrauch)
  • § 259 BGB und Rechtsprechung des BGH – Anforderungen an eine prüffähige Abrechnung
  • § 556 Abs. 4 BGB – Anspruch auf Belegeinsicht; der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen
  • Stiftung Warentest – zur Fehlerquote bei Nebenkostenabrechnungen

Hinweis: Mietchecker.app erbringt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG. Die Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine Beratung durch Mieterverein oder Fachanwalt. Es wird keine konkrete Rückzahlung versprochen.