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Hausmeisterkosten · Themenüberblick

Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?

Hausmeisterkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden – aber nur für echte Hauswarttätigkeiten. Hier erfahren Sie, welcher Teil umlagefähig ist, welcher nicht, und wie Sie Ihre Position prüfen.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Hausmeisterkosten sind grundsätzlich umlagefähig – aber nur für echte Hauswarttätigkeiten (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
  • Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen müssen herausgerechnet werden – sie sind nicht umlagefähig.
  • Zieht der Vermieter nur pauschal einen Anteil für Verwaltung oder Reparaturen ab, muss er auf Ihr Bestreiten hin nachvollziehbar aufschlüsseln (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).
  • Auch ein Hausmeister auf Minijob-Basis ist umlagefähig.
  • Sie haben Anspruch auf Belegeinsicht in den Hausmeistervertrag.
  • Im Zweifel: Aufschlüsselung verlangen und nur unter Vorbehalt zahlen.

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Was ist umlagefähig – und was nicht?

Entscheidend ist die Art der Tätigkeit, nicht die Bezeichnung „Hausmeister".

Umlagefähige Hauswarttätigkeit

  • Reinigung von Treppenhaus, Fluren und Gemeinschaftsflächen (nicht zusätzlich als Treppenhausreinigung)
  • Pflege der Außenanlagen, Schnee- und Winterdienst
  • Kontrollgänge und Bedienung der Gemeinschaftsanlagen
  • Anteilige Lohnkosten – auch bei einem Minijob

Nicht umlagefähig

  • Reparaturen und Instandhaltung (auch durch den Hausmeister)
  • Verwaltungstätigkeiten (Buchhaltung, Mietinkasso, Korrespondenz)
  • Schönheitsreparaturen und Erneuerungen
  • Pauschale ohne Aufschlüsselung der Tätigkeiten

Erkennen Sie Ihre Situation wieder?

Typische Fälle – und worauf Sie dann achten sollten.

Pauschale

Eine Summe, keine Aufschlüsselung

Steht nur „Hausmeister 1.680 €" ohne Aufgliederung, lässt sich der umlagefähige Anteil nicht prüfen – das macht die Position angreifbar.

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Reparaturen

Hausmeister macht auch Reparaturen

Repariert der Hausmeister tropfende Wasserhähne oder defekte Türen, sind diese Anteile Instandhaltung – und nicht umlagefähig.

Mehr dazu →
Verwaltung

„Hausmeisterservice" der Verwaltung

Übernimmt die Hausverwaltung organisatorische Aufgaben unter dem Label Hausmeister, sind das Verwaltungskosten – nicht umlagefähig.

Mehr dazu →

So prüfen Sie Ihre Hausmeisterkosten

In vier Schritten zur Einschätzung.

1

Betrag finden

Position und Ihren Anteil (nach Verteilerschlüssel) heraussuchen.

2

Aufschlüsselung

Sind die Tätigkeiten benannt? Ohne Aufgliederung ist die Position angreifbar.

3

Anteile trennen

Verwaltung, Reparatur und Instandhaltung gehören heraus.

4

Belegeinsicht

Hausmeistervertrag anfordern, Auffälligkeiten unter Vorbehalt beanstanden.

Mehr zum Thema Hausmeisterkosten

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Kann ein Hausmeister auf Minijob-Basis umgelegt werden?→ Sind Reparaturen durch den Hausmeister umlagefähig?→ Wann zählen Hausmeisterkosten als Verwaltungskosten?→ Ist die Treppenhausreinigung umlagefähig?→ Ihre ganze Abrechnung Position für Position prüfen→

Häufige Fragen

Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?
Ja, aber nur für echte Hauswarttätigkeiten wie Reinigung, Pflege der Außenanlagen oder Winterdienst (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Anteile für Verwaltung, Instandhaltung oder Reparaturen sind nicht umlagefähig.
Was zählt als umlagefähige Hauswarttätigkeit?
Laufende Tätigkeiten rund um den ordnungsgemäßen Betrieb des Hauses: Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Gartenpflege, Schneeräumen, Kontrollgänge und die Bedienung gemeinschaftlicher Anlagen.
Müssen Hausmeisterkosten aufgeschlüsselt werden?
Zieht der Vermieter für Verwaltung oder Reparaturen nur pauschal einen Anteil ab, genügt es, wenn Sie das bestreiten; dann muss er die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07). Ganz entfallen muss die Position dadurch nicht: Ein Gericht kann einen umlagefähigen Mindestbetrag schätzen (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24). Sie können eine Aufgliederung der Tätigkeiten und Belegeinsicht in den Hausmeistervertrag verlangen.
Ist ein Minijob-Hausmeister umlagefähig?
Ja. Auch die Kosten eines geringfügig beschäftigten Hausmeisters sind umlagefähig, soweit Hauswarttätigkeiten anfallen. Mehr dazu unter Minijob-Hausmeister.
Sind Reparaturen durch den Hausmeister umlagefähig?
Nein. Reparaturen zählen zur Instandhaltung und sind nicht umlagefähig – auch dann nicht, wenn der Hausmeister sie ausführt. Mehr dazu unter Hausmeister & Reparaturen.
Wie hoch dürfen Hausmeisterkosten sein?
Eine feste Obergrenze gibt es nicht – die Kosten müssen jedoch dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Auffällig hohe Beträge können Sie über Belegeinsicht und einen Vergleich mit dem Üblichen hinterfragen.

Quellen und rechtliche Grundlagen

  • § 2 Nr. 14 BetrKV – Kosten des Hauswarts (umlagefähig, ohne Verwaltung/Instandhaltung)
  • § 1 Abs. 2 BetrKV – Abgrenzung zu Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
  • BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07 – pauschaler Abzug bei Hauswartkosten: Der Vermieter muss die nicht umlagefähigen Anteile nachvollziehbar herausrechnen
  • BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24 – bestätigt diese Linie; ein Gericht kann einen umlagefähigen Mindestbetrag schätzen (§ 287 ZPO)
  • § 259 BGB – Anspruch auf eine prüffähige Abrechnung
  • § 556 Abs. 4 BGB – Anspruch auf Belegeinsicht; der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen
  • § 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungs- und Einwendungsfrist

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