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Ist die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?

Ja – und das überrascht viele. Steuern sind eigentlich nicht umlagefähig; die Grundsteuer ist die ausdrückliche Ausnahme (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Umgelegt werden darf aber nur die laufende Grundsteuer – und nur, wenn die Umlage von Betriebskosten vereinbart ist.

Nebenkosten prüfen
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Das Wichtigste in Kürze
  • Die Grundsteuer ist umlagefähig – als einzige Steuer ausdrücklich genannt (§ 2 Nr. 1 BetrKV), sofern die Umlage von Betriebskosten vereinbart ist.
  • Umgelegt wird nur die laufende Grundsteuer, anteilig nach dem Verteilerschlüssel (meist Wohnfläche).
  • Nicht umlagefähig sind einmalige Steuern und Beiträge wie die Grunderwerbsteuer oder Erschließungsbeiträge – die trägt der Eigentümer.
  • Bei gemischt genutzten Häusern (Wohnen + Gewerbe) sollte der oft höhere Gewerbeanteil nicht voll auf die Wohnungsmieter umgelegt werden.
  • Seit 2025 gelten reformierte Grundsteuerwerte – die laufende Grundsteuer bleibt umlagefähig (siehe Verteilerschlüssel).

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Laufende Steuer oder Einmalbetrag?

„Grundsteuer" klingt eindeutig – aber rund ums Grundstück gibt es mehrere Abgaben.

Grundsätzlich umlagefähig

  • Die laufende jährliche Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
  • Anteilig nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel
  • Laufende Erhöhungen für Ihren Mietzeitraum

Grundsätzlich nicht umlagefähig

  • Grunderwerbsteuer (einmalig beim Kauf – Sache des Eigentümers)
  • Einmalige Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge
  • Grundsteuer-Nachforderungen für Zeiträume vor dem Einzug
  • Der auf Gewerbe entfallende Mehranteil bei gemischter Nutzung

Verwechslungsgefahr: Nur die Grundsteuer ist umlagefähig – die Grunderwerbsteuer und einmalige Anliegerbeiträge nicht. Im Zweifel hilft ein Blick in den Bescheid (nicht umlagefähige Kosten).

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Der Gewerbeanteil kann höher besteuert sein. Führt das zu einer spürbaren Mehrbelastung der Wohnungen, kann ein Vorwegabzug für die Gewerbeflächen nötig sein. Fragen Sie im Zweifel nach, wie die Grundsteuer zwischen Wohnungen und Gewerbe aufgeteilt wurde.

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Häufige Fragen

Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist in § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenart genannt – vorausgesetzt, die Umlage von Betriebskosten ist im Mietvertrag vereinbart.
Warum darf eine Steuer überhaupt umgelegt werden?
Grundsätzlich sind Steuern Sache des Eigentümers. Die Grundsteuer ist die Ausnahme: Sie ist eine laufende, an das Grundstück gebundene öffentliche Last und vom Verordnungsgeber ausdrücklich den umlagefähigen Betriebskosten zugeordnet worden.
Ist die Grunderwerbsteuer umlagefähig?
Nein. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf des Grundstücks an und ist keine laufende Betriebskostenart. Sie trägt allein der Eigentümer und darf nicht auf die Miete umgelegt werden.
Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden?
Wird ein Haus teils gewerblich genutzt, kann die Grundsteuer für den gewerblichen Teil höher ausfallen. Bei nicht preisgebundenen Wohnungen ist ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nach dem BGH jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen und im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Für preisgebundene Wohnungen können Sonderregeln gelten. Führen sie dazu, kann ein Vorwegabzug geboten sein. Maßgeblich ist der Einzelfall.
Darf der Vermieter Grundsteuer-Erhöhungen nachträglich umlegen?
Für Ihren Mietzeitraum ist eine laufende Erhöhung grundsätzlich umlagefähig. Nachforderungen für Zeiträume vor Ihrem Einzug betreffen Sie dagegen nicht. Kam der Grundsteuerbescheid erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, darf der Vermieter die Grundsteuer grundsätzlich noch nachberechnen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat – im Regelfall aber nur innerhalb von drei Monaten, nachdem das Hindernis weggefallen ist. Hat der Vermieter gegen die zugrunde liegenden Steuerbescheide Einspruch eingelegt, darf er nach dem BGH grundsätzlich abwarten, bis darüber entschieden ist (BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24).
Warum kann die Grundsteuer in der Abrechnung für 2025 anders sein?
Seit dem Kalenderjahr 2025 gilt die neue Grundsteuer (§ 37 GrStG); die Länder können dafür eigene Regeln treffen (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG). Die Abrechnung für 2025 ist deshalb oft die erste mit neuen Beträgen; sie können höher oder niedriger sein als bisher. Umlegen darf der Vermieter grundsätzlich den auf Ihre Wohnung entfallenden Anteil der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer für Ihren Mietzeitraum.
Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?
In der Regel nach Wohnfläche, sofern nichts anderes vereinbart ist. Mehr dazu unter Verteilerschlüssel.
Kann ich den Grundsteuerbescheid einsehen?
Ja. Der Bescheid gehört zu den Belegen der Abrechnung. Sie können verlangen, ihn einzusehen; der Vermieter darf ihn auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Für die Abrechnung 2025 lohnt sich das besonders, weil die Grundsteuer erstmals nach den neuen Werten berechnet ist – mehr unter Nebenkostenabrechnung 2025.

Quellen und rechtliche Grundlagen

  • § 2 Nr. 1 BetrKV – die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer
  • § 1 Abs. 2 BetrKV – Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (nicht umlagefähig)
  • § 556 Abs. 1 BGB – Umlage von Betriebskosten bei entsprechender Vereinbarung
  • § 37 GrStG – neue Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025
  • Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG – Länder dürfen eigene Grundsteuerregeln treffen
  • BGH, Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24 – Grundsteuer-Nachberechnung: Dreimonatsregel (ständige Rechtsprechung) und laufende Einsprüche des Vermieters
  • BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05 – Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden (nicht preisgebundener Wohnraum)
  • § 556 Abs. 4 BGB – Belegeinsicht, auch in den Grundsteuerbescheid; elektronische Bereitstellung durch den Vermieter

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