Kostenarten · Ratgeber

Ist die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig?

Ja – und das überrascht viele. Steuern sind eigentlich nicht umlagefähig; die Grundsteuer ist die ausdrückliche Ausnahme (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Umgelegt werden darf aber nur die laufende Grundsteuer – und nur, wenn die Umlage von Betriebskosten vereinbart ist.

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Das Wichtigste in Kürze

Die Grundsteuer ist umlagefähig – als einzige Steuer ausdrücklich genannt (§ 2 Nr. 1 BetrKV), sofern die Umlage von Betriebskosten vereinbart ist.
Umgelegt wird nur die laufende Grundsteuer, anteilig nach dem Verteilerschlüssel (meist Wohnfläche).
Nicht umlagefähig sind einmalige Steuern und Beiträge wie die Grunderwerbsteuer oder Erschließungsbeiträge – die trägt der Eigentümer.
Bei gemischt genutzten Häusern (Wohnen + Gewerbe) sollte der oft höhere Gewerbeanteil nicht voll auf die Wohnungsmieter umgelegt werden.
Seit 2025 gelten reformierte Grundsteuerwerte – die laufende Grundsteuer bleibt umlagefähig (siehe Verteilerschlüssel).

Laufende Steuer oder Einmalbetrag?

„Grundsteuer" klingt eindeutig – aber rund ums Grundstück gibt es mehrere Abgaben.

Grundsätzlich umlagefähig

Die laufende jährliche Grundsteuer (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
Anteilig nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel
Laufende Erhöhungen für deinen Mietzeitraum

Grundsätzlich nicht umlagefähig

Grunderwerbsteuer (einmalig beim Kauf – Sache des Eigentümers)
Einmalige Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge
Grundsteuer-Nachforderungen für Zeiträume vor dem Einzug
Der auf Gewerbe entfallende Mehranteil bei gemischter Nutzung

Verwechslungsgefahr: Nur die Grundsteuer ist umlagefähig – die Grunderwerbsteuer und einmalige Anliegerbeiträge nicht. Im Zweifel hilft ein Blick in den Bescheid (nicht umlagefähige Kosten).

Erkennen Sie Ihre Situation wieder?

Häufig steckt hinter einem Begriff mehr als gedacht.

Überraschung

Eine Steuer auf meiner Abrechnung?

Ungewöhnlich, aber bei der Grundsteuer korrekt: Sie ist die ausdrückliche Ausnahme von der Regel, dass Steuern nicht umlagefähig sind.

Abrechnung prüfen →

Stark gestiegen

Grundsteuer plötzlich höher

Seit der Reform 2025 sind neue Werte möglich. Die laufende Erhöhung ist grundsätzlich umlagefähig – sofern sie deinen Mietzeitraum betrifft.

Verteilerschlüssel verstehen →

Gemischt

Wohn- und Gewerbehaus

Der Gewerbeanteil ist oft höher besteuert. Prüfe, ob nur der auf die Wohnungen entfallende Anteil umgelegt wurde – nicht der Gewerbeanteil mit.

Was ist nicht umlagefähig? →

Häufige Fragen

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Ja. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist in § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenart genannt – vorausgesetzt, die Umlage von Betriebskosten ist im Mietvertrag vereinbart.

Warum darf eine Steuer überhaupt umgelegt werden?

Grundsätzlich sind Steuern Sache des Eigentümers. Die Grundsteuer ist die Ausnahme: Sie ist eine laufende, an das Grundstück gebundene öffentliche Last und vom Verordnungsgeber ausdrücklich den umlagefähigen Betriebskosten zugeordnet worden.

Ist die Grunderwerbsteuer umlagefähig?

Nein. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf des Grundstücks an und ist keine laufende Betriebskostenart. Sie trägt allein der Eigentümer und darf nicht auf die Miete umgelegt werden.

Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden?

Wird ein Haus teils gewerblich genutzt, ist der gewerbliche Anteil häufig höher besteuert. Damit Wohnungsmieter nicht den Gewerbeanteil mittragen, ist in solchen Fällen oft ein Vorwegabzug erforderlich. Maßgeblich ist der Einzelfall.

Darf der Vermieter Grundsteuer-Erhöhungen nachträglich umlegen?

Für deinen Mietzeitraum ist eine laufende Erhöhung grundsätzlich umlagefähig. Nachforderungen für Zeiträume vor deinem Einzug betreffen dich dagegen nicht. Zudem gelten die allgemeinen Abrechnungsfristen.

Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?

In der Regel nach Wohnfläche, sofern nichts anderes vereinbart ist. Mehr dazu unter Verteilerschlüssel.

Quellen und rechtliche Grundlagen

§ 2 Nr. 1 BetrKV – die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer
§ 1 Abs. 2 BetrKV – Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (nicht umlagefähig)
§ 556 Abs. 1 BGB – Umlage von Betriebskosten bei entsprechender Vereinbarung

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Stimmt der Grundsteuer-Anteil auf deiner Abrechnung?

Wenn du prüfen möchtest, ob die Grundsteuer korrekt und nur anteilig umgelegt wurde, kannst du deine Abrechnung mit Mietchecker analysieren.

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