Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Nicht jede Rechnung, die der Vermieter weiterreicht, müssen Sie mittragen. Statt eine lange Liste auswendig zu lernen, brauchen Sie nur ein einfaches Prinzip – damit ordnen Sie auch unbekannte Posten selbst ein.
- Umlagefähig sind nur laufende Betriebskosten des normalen Gebrauchs – und nur, wenn im Mietvertrag vereinbart.
- Drei große Gruppen sind grundsätzlich nicht umlagefähig: Verwaltung, Erhaltung (Reparatur/Instandhaltung) und Anschaffung.
- Diese drei trägt der Vermieter selbst – als Teil seiner Pflichten oder Investitionen.
- Faustfrage: Ist es eine laufende Kostenart des Gebrauchs – oder Sache des Vermieters?
- Mit diesem Modell können Sie auch neue Positionen einordnen, ohne jede Kostenart zu kennen.
So ordnen Sie jede Position ein
Vier Fragen – danach wissen Sie meist, woran Sie sind.
Laufend?
Eine einmalige Anschaffung oder Erneuerung gehört nicht in die Nebenkosten.
Gebrauch?
Reparatur und Instandhaltung sind Erhaltung – Sache des Vermieters.
Betrieb?
Buchhaltung, Inkasso, Organisation sind Verwaltung – ebenfalls Vermietersache.
Vereinbart?
Umlagefähig ist nur, was im Mietvertrag vereinbart wurde (Katalog oder benannt).
Das Prinzip auf einen Blick
Nicht die Bezeichnung entscheidet, sondern die Art der Kosten.
Grundsätzlich umlagefähig
- Laufende Kosten des bestimmungsmäßigen Gebrauchs
- Im Katalog des § 2 BetrKV genannt oder als „sonstige" vereinbart
- Wirtschaftlich und der Höhe nach angemessen
Grundsätzlich nicht umlagefähig
- Verwaltung (Buchhaltung, Inkasso, Organisation)
- Erhaltung (Instandhaltung, Reparatur, Erneuerung)
- Anschaffung und einmalige Investitionen
Die drei Gruppen – mit Beispielen
Jede führt zurück auf denselben Gedanken: Es ist Sache des Vermieters.
Verwaltung
Die kaufmännische Organisation des Mietverhältnisses – etwa Buchhaltung oder eine „Verwaltungspauschale".
Verwaltungskosten →Erhaltung & Reparatur
Instandhaltung und Reparaturen halten das Gebäude in Schuss – das gehört zur Pflicht des Vermieters.
Reparaturen →Anschaffung
Neue Geräte, Erneuerungen oder einmalige Investitionen sind keine laufenden Betriebskosten.
Abrechnung prüfen →Häufige Fragen
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Warum sind Verwaltungskosten nicht umlagefähig?
Sind Reparaturen umlagefähig?
Was, wenn eine Kostenart gar nicht im Katalog steht?
Muss ich nicht umlagefähige Kosten bezahlen?
Konkrete Fragen aus diesem Themenbereich.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- § 1 BetrKV – Begriff der Betriebskosten (laufende Kosten des Gebrauchs)
- § 1 Abs. 2 BetrKV – Verwaltung sowie Instandhaltung/Instandsetzung ausgenommen
- § 2 BetrKV – Katalog der umlagefähigen Betriebskosten
- § 556 BGB – Umlage nur bei vertraglicher Vereinbarung
- § 259 BGB – Anspruch auf prüffähige Abrechnung und Belegeinsicht
Stecken nicht umlagefähige Kosten in Ihrer Abrechnung?
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Hinweis: Mietchecker.app erbringt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG. Die Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine Beratung durch Mieterverein oder Fachanwalt. Maßgeblich ist stets der Einzelfall.