Abrechnung prüfen
Verteilung · Ratgeber

Wohnfläche falsch – was heißt das für die Abrechnung?

Die Wohnfläche ist die stille Bezugsgröße unter fast jeder Position: Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Müll – bei all dem bestimmt Ihre Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche Ihren Anteil. Stimmt die Fläche nicht, ist die ganze Abrechnung anteilig schief. Und die gute Nachricht: Für die Betriebskostenabrechnung zählt nach der Rechtsprechung die tatsächliche Fläche.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Beim häufigsten Verteilerschlüssel (Wohnfläche) hängt Ihr Anteil an fast jeder Position von Ihrer Fläche ab – ein Fehler wirkt sich vielfach aus.
  • Nach der Rechtsprechung des BGH ist für die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
  • Auf eine früher angenommene Toleranzgrenze von 10 % kommt es dabei in der Regel nicht mehr an – schon kleinere Abweichungen können zählen.
  • Balkone, Terrassen und Dachschrägen werden nur anteilig oder gar nicht gezählt – eine häufige Quelle überhöhter Flächenangaben.
  • Sowohl Ihre eigene Fläche als auch die Gesamtfläche des Hauses sollten stimmen – beide beeinflussen Ihren Prozentsatz.

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Warum die Fläche der große Hebel ist

Ein Fehler, der sich durch die ganze Abrechnung zieht.

Der Hebel-Effekt

Ihr Anteil = Ihre Wohnfläche ÷ Gesamtfläche. Diese eine Quote wird auf nahezu jede flächenverteilte Position angewendet. Ist Ihre Fläche z. B. um 5 % zu hoch angesetzt, zahlen Sie bei fast jedem Posten rund 5 % zu viel – über die ganze Abrechnung summiert sich das.

Beispiel: angegebene 75 m², tatsächlich 70 m², Gesamtfläche 700 m²
Anteil mit angegebener Fläche (75 ÷ 700)10,7 %
Anteil mit tatsächlicher Fläche (70 ÷ 700)10,0 %
Zu viel gezahlt bei 4.000 € Gesamtkosten≈ 28 €

Vereinfachtes Beispiel. Die Größenordnung hängt von den Gesamtkosten ab – bei hohen Kosten oder größerer Abweichung wird der Effekt entsprechend größer.

So prüfen Sie Ihre Fläche

Drei Ansätze, vom Einfachen zum Genaueren.

1

Vergleichen Sie die Angaben

Steht in Mietvertrag, Abrechnung und ggf. Exposé dieselbe Fläche? Abweichungen zwischen den Dokumenten sind ein erster Hinweis.

2

Achten Sie auf Balkon, Terrasse, Dachschräge

Balkone und Terrassen zählen meist nur zu einem Viertel bis zur Hälfte, Flächen unter Dachschrägen nur anteilig. Wurde die volle Fläche angesetzt, ist die Angabe oft zu hoch.

3

Messen Sie im Zweifel nach

Bei begründetem Verdacht lohnt das Nachmessen (Grundfläche der Räume). Weicht das Ergebnis deutlich ab, ist das die Grundlage für eine Nachfrage oder einen Einwand.

Erkennen Sie Ihre Situation wieder?

Typische Flächen-Fälle.

Widerspruch der Angaben

Vertrag und Abrechnung nennen verschiedene Flächen

Für die Abrechnung ist grundsätzlich die tatsächliche Fläche maßgeblich. Klären Sie, welche Zahl stimmt, und lassen Sie die Abrechnung ggf. korrigieren.

Zum Verteilerschlüssel →
Balkon voll gezählt

Die Fläche wirkt zu groß

Ein häufiger Grund: Balkon oder Terrasse wurden voll statt anteilig angesetzt. Das treibt die Fläche – und Ihren Anteil – nach oben.

Anteil nachrechnen →
Gesamtfläche unklar

Die Gesamtfläche des Hauses fehlt oder wirkt falsch

Auch die Gesamtfläche beeinflusst Ihren Prozentsatz. Fehlt sie, können Sie die Angabe und Belegeinsicht verlangen.

Belege einsehen →

Häufige Fragen

Welche Wohnfläche zählt für die Abrechnung?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich – nicht zwingend die im Mietvertrag genannte, falls diese abweicht.
Gilt die 10-%-Toleranz noch?
Für die Betriebskostenabrechnung hat der BGH die frühere 10-%-Toleranz aufgegeben; es kommt grundsätzlich auf die tatsächliche Fläche an. Anders ist es bei der Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnung: Dafür setzt der BGH weiterhin voraus, dass die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der vereinbarten liegt. Hier geht es nur um die Kostenverteilung.
Zählt mein Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel nur anteilig – nach der Wohnflächenverordnung meist zu einem Viertel, unter Umständen bis zur Hälfte. Wird der Balkon voll gerechnet, ist die Flächenangabe häufig zu hoch.
Wie viel Geld macht das aus?
Das hängt von der Abweichung und den Gesamtkosten ab. Weil die Fläche auf fast jede Position wirkt, summieren sich auch kleine Prozentfehler – und sie wiederholen sich Jahr für Jahr, solange die Angabe nicht korrigiert wird.
Was kann ich tun, wenn die Fläche falsch ist?
Weisen Sie den Vermieter schriftlich auf die Abweichung hin und bitten Sie um Korrektur der Abrechnung. Einwendungen sind grundsätzlich binnen zwölf Monaten nach Zugang möglich; für ältere Jahre kann eine Rückforderung im Rahmen der Verjährung in Betracht kommen.

Quellen und rechtliche Grundlagen

  • BGH, Urteil vom 30.05.2018 (VIII ZR 220/17) – für die Betriebskostenabrechnung ist im Allgemeinen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich
  • BGH, Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) – bei der Mieterhöhung zählt ebenfalls die tatsächliche Wohnfläche
  • Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Berechnung der Wohnfläche, anteilige Anrechnung von Balkonen/Terrassen und Dachschrägen
  • § 556a BGB – Abrechnung nach Wohnfläche als Regel-Verteilerschlüssel; § 556 Abs. 4 BGB – Belegeinsicht

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