So prüfen wir Ihre Nebenkostenabrechnung
Eine KI liest Ihre Abrechnung, ein Programm rechnet nach, feste Regeln aus dem Gesetz bestimmen, was auffällt. Hier steht, wer was macht, welche Punkte wir prüfen, wie oft wir uns bei unseren Tests geirrt haben und was die Prüfung nicht kann.
- Die KI (Claude von Anthropic) liest und ordnet die Posten. Summen, Salden und die Abrechnungsfrist rechnet unser Programm, nicht die KI.
- Ein Befund steht nur da, wenn ein konkretes Problem erkennbar ist. Unsicherheit ist bei uns kein Befund.
- Getestet haben wir an 51 erfundenen Abrechnungen mit 64 Eingaben (PDF und Handyfoto). Beim letzten Gesamtlauf (28.10.2026) fanden wir 58 von 59 eingebauten Fehlern. Die Schwächen stehen unten.
- Ihren Mietvertrag und Ihre Belege sieht die Prüfung nicht. Sie ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung.
Wer macht was
Drei Teile, die man auseinanderhalten sollte.
Die KI
Sie liest PDF, Scan oder Handyfoto, erkennt Posten, Beträge, Zeitraum und Verteilerschlüssel und wendet unsere Prüfregeln darauf an. Wir nutzen Claude von Anthropic.
Das Programm
Summen, Salden und die Abrechnungsfrist werden im Programm berechnet. Die KI liest die Zahlen nur ab, weil Sprachmodelle beim Kopfrechnen unzuverlässig sind.
Feste Regeln
Die Regeln stammen aus Gesetzen und Verordnungen (BGB, BetrKV, HeizkostenV, CO2KostAufG). Sie legen fest, was ein Befund ist, wie schwer er wiegt und was Sie als Nächstes tun können.
Was geprüft wird
Die wichtigsten Prüfpunkte mit der Rechtsgrundlage, auf die wir uns stützen.
- Abrechnungsfrist§ 556 Abs. 3 BGB
Der Vermieter muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Wir rechnen das Fristende aus dem Zeitraum im Dokument. Kam die Abrechnung später und ergibt sie eine Nachzahlung, ist das ein Befund. Bei einem Guthaben ist die Verspätung für Sie folgenlos und wird nicht beanstandet.
- Summen und SaldenRechenprüfung im Programm
Ergeben die Einzelposten die ausgewiesene Gesamtsumme? Stimmen Vorauszahlung und Nachzahlung oder Guthaben? Das ist der häufigste und am leichtesten belegbare Fehler.
- Nicht umlagefähige Kosten§ 1 Abs. 2 BetrKV
Verwaltungskosten, Bankgebühren, Porto, Mahnkosten und Instandhaltung gehören nicht in die Betriebskosten. Reine Wartung dagegen schon, zum Beispiel beim Aufzug oder bei der Heizung.
- Kabel-TVTelekommunikationsgesetz
Seit dem 1. Juli 2024 darf der Kabelanschluss nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Reicht der Abrechnungszeitraum darüber hinaus, rechnen wir den betroffenen Anteil aus.
- HeizkostenHeizkostenV, § 7 und § 12
Mindestens die Hälfte der Heizkosten muss nach Verbrauch verteilt werden. Wurde gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, dürfen Sie in der Regel 15 % kürzen. Liegt der Verbrauchsanteil unter der Hälfte, weisen wir darauf hin, ohne das Kürzungsrecht zu behaupten.
- CO₂-KostenaufteilungCO2KostAufG, ab 2023
Bei Gas, Öl oder Fernwärme müssen die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt und ausgewiesen werden. Fehlt jede Angabe, können Sie Ihren Heizkostenanteil um 3 % kürzen.
- Prüfpunkte mit Belegeinsicht§ 556 Abs. 4 BGB
Hausmeisterkosten ohne Aufschlüsselung, Abrechnungsgebühren, „sonstige Betriebskosten“, Posten mit Datum nach dem Abrechnungszeitraum oder ein unklarer Verteilerschlüssel. Das sind keine eindeutigen Verstöße, aber Anlass, die Belege einzusehen. Ob eine Kostenart bei Ihnen umgelegt werden darf, entscheidet zudem Ihr Mietvertrag.
- Auffälliger KostenanteilPlausibilitätsprüfung
Macht ein Posten deutlich mehr als ein Viertel der Gesamtkosten aus, ohne dass die Art des Postens das erklärt, empfehlen wir die Belegeinsicht. Wir nennen Prozentanteil und Euro je Quadratmeter und behaupten keinen Fehler.
Wie wir bewerten: die Ampel
Die Ampel fasst zusammen, wie ernst die Lage ist.
Mindestens ein eindeutiger Verstoß mit konkretem Geldbezug, zum Beispiel ein nicht umlagefähiger Posten oder eine versäumte Abrechnungsfrist.
Kein eindeutiger Verstoß, aber Punkte, bei denen sich ein Nachfragen oder die Belegeinsicht lohnt.
Wir haben nichts Auffälliges gefunden. Das heißt nicht, dass die Abrechnung fehlerfrei ist, sondern dass unsere Regeln nichts erkannt haben.
Zwei Grundsätze: Ein Befund erscheint nur bei einem konkreten Problem. Und er wird nicht gemeldet und danach gleich wieder relativiert. Bei Unsicherheit, etwa weil nur ein Teil der Abrechnung vorliegt, melden wir keinen Befund.
Wie wir testen
Vor jeder Änderung an den Regeln oder am KI-Modell läuft ein fester Testsatz.
Der Testsatz besteht aus 51 erfundenen Abrechnungen mit Platzhalter-Namen, jeweils als sauberes PDF und als schiefes Handyfoto mit Schatten und Unschärfe (64 Eingaben). In jede Abrechnung sind bekannte Fehler eingebaut, manche gar nicht (als Kontrolle auf Fehlalarme). Eine unabhängige Gegenprüfung hat die Erwartungen an den Gesetzesquellen kontrolliert.
Stand: Gesamtlauf vom 28.10.2026 mit dem aktuellen Programm, jede der 64 Eingaben einmal; eine einzelne Wiederholung kann etwas abweichen. Zum Vergleich: Beim ersten Gesamtlauf am 10.10.2026 waren es 57 von 59 gefundenen Fehlern, 58 von 64 richtigen Ampeln und 6 Fehlalarme. Die Prüfung dauerte im Schnitt 13 Sekunden.
Was dabei auffiel: Verfehlt hat die Prüfung einen eingebauten Fehler: Bei einer Heizkostenabrechnung mit 60 zu 40 Aufteilung wurde die fehlende CO₂-Aufteilung nicht erkannt (als Handyfoto). Die drei Fehlalarme betrafen Wasserkosten nach Wohnfläche, eine Ungezieferbekämpfung („Umlagefähigkeit unklar“) und einen auffälligen Kostenanteil bei Wasser. Die Ampel lag dadurch in drei Fällen daneben. Früher übersehene Fristen und Fehlalarme bei Hausmeister, Spielplatz und Glasfaser sind behoben. Echte Abrechnungen sind vielfältiger als unser Testsatz. Die Zahlen zeigen deshalb, wie gut die Regeln arbeiten, nicht, wie oft Ihre Abrechnung richtig bewertet wird.
Was die Prüfung nicht kann
Das kann sie
- Typische Fehler erkennen: Rechenfehler, nicht umlagefähige Posten, falsche Heizkostenverteilung, Fristen
- Jeden Befund mit Rechtsgrundlage und nächstem Schritt versehen
- Einen Entwurf für das Widerspruchsschreiben liefern
Das kann sie nicht
- Ihren Mietvertrag lesen: Was bei Ihnen umgelegt werden darf, steht dort
- Die Belege des Vermieters prüfen, also ob die Rechnungen tatsächlich stimmen
- Fehlerfrei sein: Auch eine KI kann Posten falsch einordnen oder bei schlechten Fotos eine Ziffer falsch lesen
- Rechtsberatung ersetzen. Bei hohen Beträgen oder Streit sind Mieterverein oder Fachanwalt der richtige Weg
Was mit Ihrer Datei passiert
Ihre Abrechnung geht zur Prüfung an den KI-Dienst von Anthropic (USA). Wir speichern sie nicht, der Dienst löscht sie nach spätestens 30 Tagen. Ein Konto ist nicht nötig. Weil dort Name und Adresse stehen, empfehlen wir, beides vor dem Hochladen zu schwärzen. Alle Angaben stehen in der Datenschutzerklärung.
Häufige Fragen
Prüft bei Mietchecker eine KI oder ein Mensch?
Wie verlässlich ist das Ergebnis?
Was ist der Unterschied zu ChatGPT?
Was passiert, wenn die Prüfung sich irrt?
Quellen und rechtliche Grundlagen
- § 556 Abs. 3 und 4 BGB – Abrechnungsfrist, Einwendungsfrist und Belegeinsicht
- § 1 und § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) – Begriff und Katalog der Betriebskosten
- § 7 und § 12 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – Verteilung und Kürzungsrecht
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) – Aufteilung der CO₂-Kosten
- Telekommunikationsgesetz – Wegfall der Umlage des Kabelanschlusses zum 1. Juli 2024
Hinweis: Mietchecker.app erbringt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG. Die Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine Beratung durch Mieterverein oder Fachanwalt. Maßgeblich ist stets der Einzelfall.