Heizkosten kürzen: Wann Sie 15 % oder 3 % abziehen dürfen

Vermietete Eigentumswohnung: § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV schließt die Kürzungsrechte nur im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft aus. Für Sie als Mieter gegenüber Ihrem Vermieter enthält diese Vorschrift keinen Ausschluss.

Grundsätzlich muss der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten auf Grundlage des erfassten Verbrauchs verteilen (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV). Tut er das entgegen der Verordnung nicht, können Sie den auf Sie entfallenden Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV).

Der Bundesgerichtshof versteht dieses Kürzungsrecht als pauschalierten Schadensersatz: Sie müssen keinen konkreten Nachteil nachweisen. Und der Vermieter kann es vermeiden, indem er von vornherein ordnungsgemäß abrechnet (BGH, VIII ZR 151/20).

Typische Fälle, in denen das 15-%-Recht in Betracht kommt:

• Abrechnung rein nach Wohnfläche, obwohl Verbrauch erfasst werden müsste. Den Verbrauch zu erfassen, ist Pflicht des Gebäudeeigentümers (§ 4 Abs. 1 HeizkostenV).
• Fehlender Wärmezähler für das Warmwasser bei einer verbundenen Anlage. Die Wärmemenge für die zentrale Warmwasserbereitung ist grundsätzlich mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV). Fehlt er und liegen die engen Voraussetzungen für eine Ersatzberechnung nicht vor, rechnet der Vermieter nach dem BGH nicht verbrauchsabhängig ab – auch wenn in Ihrer Wohnung Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler hängen (BGH, VIII ZR 151/20).
• Fehlende Vorerfassung bei gemischter Ausstattung. Wird der Verbrauch im Haus mit unterschiedlichen Geräten erfasst, etwa teils Wärmezähler, teils Heizkostenverteiler, sind zunächst die Anteile der Nutzergruppen vorab zu erfassen (heute § 5 Abs. 7 HeizkostenV). Fehlt diese Vorerfassung, hat der BGH ein Kürzungsrecht bejaht (BGH, VIII ZR 329/14, damals zu § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a. F.).

Wie weit reicht das Recht? Das Gesetz sagt: „soweit“ die Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Betrifft der Fehler nur einen Teil der Abrechnung, prüfen Sie genau, auf welche Kosten er sich auswirkt. Im Fall der verbundenen Anlage ohne Wärmezähler hat der BGH die Kürzung der Heiz- und Warmwasserkosten bestätigt (VIII ZR 151/20).

Wie die Verteilung nach Verbrauch und Fläche aussehen muss, lesen Sie unter Heizkostenabrechnung prüfen und Verteilerschlüssel; zum Warmwasser unter Warmwasserkosten.

Fernablesbare Geräte. Wärme- und Warmwasserzähler sowie Heizkostenverteiler, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Fernablesbar heißt: Sie lassen sich ablesen, ohne Ihre Wohnung zu betreten (§ 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Hat der Eigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert, können Sie Ihren Anteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).

Zwei Ausnahmen sollten Sie kennen, bevor Sie kürzen:

• Wurde nur ein einzelnes Gerät in einer Anlage ersetzt oder ergänzt, deren übrige Geräte nicht fernablesbar sind, gilt die Pflicht für dieses Gerät zunächst nicht (§ 5 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV) – allerdings ebenfalls nur bis zum Ende der Nachrüstfrist am 31. Dezember 2026 (§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV).
• Ältere Geräte (eingebaut bis 1. Dezember 2021) müssen erst bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden – außer, das ist im Einzelfall technisch nicht möglich oder unangemessen aufwendig (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).

Verbrauchsinformationen nach § 6a. Das zweite 3-%-Recht greift, wenn der Gebäudeeigentümer die Informationen nach § 6a HeizkostenV nicht oder nicht vollständig mitteilt (§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV). Dazu gehören:

• Monatliche Verbrauchsinformation, wenn fernablesbare Geräte eingebaut sind (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Sie muss mindestens Ihren Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden, einen Vergleich mit Vormonat und Vorjahresmonat (soweit erhoben) und einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer enthalten (§ 6a Abs. 2 HeizkostenV).
• Zusatzangaben mit der Abrechnung, wenn diese auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruht (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV) – also nicht nur bei Fernablesung. Dazu zählen unter anderem der Anteil der eingesetzten Energieträger, die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle, die Entgelte für Geräte, Ablesung und Abrechnung, Kontaktinformationen von Verbraucherorganisationen oder Energieagenturen, ein Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer und ein grafischer Vergleich Ihres witterungsbereinigten Verbrauchs mit dem Vorjahreszeitraum.

Diese Angaben müssen mit der Abrechnung zugänglich gemacht werden; ein Beiblatt genügt, und den Durchschnittsvergleich darf eine elektronische Abrechnung auch online bereitstellen. Fehlen solche Angaben, auch auf Beiblättern oder in einem Online-Verweis, der mit der Abrechnung kam, kommt nach dem Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV die 3-%-Kürzung in Betracht. Wie die Ablesung abläuft und welche Geräte es gibt, steht unter Heizkostenablesung und Heizkostenverteiler.

Für Abrechnungszeiträume, die am 1. Januar 2023 oder später beginnen, werden die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt (§ 11 Abs. 2 CO2KostAufG). Der Vermieter muss in der Heizkostenabrechnung drei Dinge ausweisen: Ihren Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes (oder der Wohnung) und die Berechnungsgrundlagen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).

Bestimmt er Ihren Anteil nicht oder fehlen diese Angaben, können Sie den gemäß der Heizkostenabrechnung auf Sie entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Wann das nicht greift: Das Gesetz gilt nur für bestimmte Brennstoffe und Wärmelieferungen (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). In den Ausnahmefällen des § 11 HeizkostenV ist es nicht anzuwenden, es sei denn, Sie haben mit dem Vermieter eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart (§ 2 Abs. 7 CO2KostAufG). Wird Ihr Haus ausschließlich mit einer Wärmepumpe beheizt, gibt es keine CO₂-Aufteilung, deren Fehlen Sie beanstanden könnten. Einzelheiten unter CO₂-Kostenaufteilung.

Eine unberechtigte Kürzung kann zu Streit um die Nachzahlung führen: Zahlen Sie zu wenig, kann der Vermieter den Rest einfordern. Kein Kürzungsrecht gibt es in diesen Fällen:

• Ältere, noch nicht fernablesbare Geräte bis Ende 2026. Für Geräte, die bis 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, läuft die Nachrüstfrist bis 31. Dezember 2026 (§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV). Bis dahin liegt kein Verstoß „entgegen § 5 Absatz 3“ vor. Ab dem 1. Januar 2027 kann eine fehlende Nachrüstung die 3-%-Kürzung begründen, außer der Vermieter kann sich auf die Ausnahme in § 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV berufen.
• Ein einzelnes ersetztes Gerät in einer sonst nicht fernablesbaren Anlage (§ 5 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV), allerdings ebenfalls nur bis zum Ende der Nachrüstfrist am 31. Dezember 2026.
• Eine zulässige Schätzung nach § 9a HeizkostenV. Fällt ein Gerät aus oder kann der Verbrauch aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ermittelt der Vermieter ihn ersatzweise, etwa aus Vergleichszeiträumen (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Eine so erstellte Abrechnung können Sie nach dem BGH nicht um 15 % kürzen (VIII ZR 373/04). Anders kann es liegen, wenn mangels Messgeräten nur „frei“ geschätzt wird – darauf weist der BGH in derselben Entscheidung hin.
• Kein Verstoß gegen die Verordnung. Das 15-%-Recht setzt voraus, dass „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung“ nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Verlangt die Verordnung in Ihrem Fall gar keine Verbrauchserfassung, etwa in den Ausnahmefällen des § 11 HeizkostenV, fehlt dieser Verstoß in der Regel.
• Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, mit abweichender Vereinbarung. In einem solchen Haus geht eine wirksame Regelung im Mietvertrag der Heizkostenverordnung vor, etwa eine Verteilung nur nach Fläche (§ 2 HeizkostenV). Haben Sie nichts Abweichendes vereinbart, gilt die Verordnung auch hier.
• Wärmepumpe, deren Verbrauch bisher nicht erfasst wurde. Wurde der Verbrauch aus einer Wärmepumpe am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, musste der Vermieter bis 30. September 2025 Erfassungsgeräte einbauen; die Verordnung gilt dann erst für den Abrechnungszeitraum, der nach dem Einbau beginnt (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV). Für frühere Zeiträume lässt sich daraus grundsätzlich kein Kürzungsrecht ableiten.
• Ein falscher Prozentsatz bei der Verteilung. Weicht der Vermieter vom zulässigen Verhältnis von Verbrauchs- zu Grundkosten ab, können Sie eine Abrechnung mit dem richtigen Schlüssel verlangen (BGH, VIII ZR 113/17). Ob daneben die 15-%-Kürzung greift, hat der BGH offengelassen. Mehr als 70 % nach Verbrauch ist erlaubt, wenn es vereinbart ist (§ 10 HeizkostenV).
• Einfach „zu hohe“ Heizkosten. Hohe Kosten allein sind kein Kürzungsgrund. Ob einzelne Posten nicht hineingehören, ist eine andere Frage – dazu Heizkosten in der Nebenkostenabrechnung und Nebenkostenabrechnung zu hoch.

Basis für die 15 % ist Ihr gesamter Anteil an der betroffenen Kostenposition. Der BGH hat entschieden: Die Kürzung wird von dem gesamten Kostenanteil berechnet, der nach der fehlerhaften Abrechnung auf Sie entfallen soll – also von Grund- und Verbrauchskosten zusammen, nicht nur vom Verbrauchsanteil (VIII ZR 329/14). Gemeint ist der Anteil an den betroffenen Heiz- bzw. Warmwasserkosten, nicht die ganze Nebenkostenabrechnung.

Treffen mehrere Gründe zusammen? Ob und wie sich mehrere Kürzungsrechte addieren, regeln § 12 HeizkostenV und § 7 CO2KostAufG nicht ausdrücklich, und eine BGH-Entscheidung dazu haben wir nicht gefunden. Benennen Sie in diesem Fall jeden Grund einzeln und lassen Sie die Gesamtsumme im Zweifel von einem Mieterverein prüfen.

Ein Muster für Einwendungen, in das Sie die Kürzung als eigenen Punkt aufnehmen können, finden Sie unter Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung. Ob ein Gerät fernablesbar ist oder ein Wärmezähler existiert, klären Sie über die Belegeinsicht.