Abrechnung prüfen
Fristen · Verjährung

Wann verjährt die Nebenkostenabrechnung?

Nachzahlung und Guthaben verjähren grundsätzlich nach drei Jahren, gerechnet ab Ende des Jahres, in dem die Abrechnung bei Ihnen ankam. Für Nachforderungen des Vermieters zählt häufig eine engere Frist: die zwölf Monate für die Abrechnung. Ihr Guthaben verjährt dagegen erst nach drei Jahren.

Ende der Verjährung berechnen
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Das Wichtigste in Kürze
  • Der Anspruch auf eine Nachzahlung und der auf ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung verjähren grundsätzlich nach drei Jahren (§ 195 BGB).
  • Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Abrechnung bei Ihnen ankam, nicht am Tag des Briefs (§ 199 Abs. 1 BGB). Zugang im März 2026 heißt: Ende 31.12.2029.
  • Für Nachforderungen des Vermieters ist die Verjährung häufig nicht die engere Grenze: Er muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, sonst ist die Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
  • Auch Sie haben nur zwölf Monate nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, um Einwendungen mitzuteilen. Die Verjährung hebt diese Frist nicht auf.
  • Verjährt ist nicht verschwunden: Wer zahlen soll, muss sich darauf berufen und die Leistung verweigern (§ 214 Abs. 1 BGB). Klage oder Mahnbescheid hemmen die Verjährung (§ 204 BGB).

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Bis wann gilt Ihr Anspruch?

Ein Datum genügt. Nichts davon wird gespeichert oder übertragen.

Der Rechner geht von der Regelfrist aus: drei Jahre (§ 195 BGB), beginnend mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Er gilt für eine Nachzahlung ebenso wie für ein Guthaben. Vorausgesetzt ist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung; bei formellen Mängeln wird die Nachforderung nicht fällig. Hat sich der Vermieter eine Nachberechnung vorbehalten, kann die Frist später beginnen. Ob der Vermieter überhaupt noch nachfordern darf, prüft der Fristenrechner.

Drei Fristen, die man oft verwechselt

Alle heißen „Frist“, aber sie gelten für verschiedene Dinge.

Frist 1

Abrechnungsfrist: 12 Monate

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Danach ist die Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).

Abrechnung zu spät →
Frist 2

Einwendungsfrist: 12 Monate

Sie müssen Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Danach sind sie grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB; BGH, VIII ZR 27/10).

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Frist 3

Verjährung: 3 Jahre

Ein bestehender Anspruch, etwa auf Nachzahlung oder Guthaben, kann nach drei Jahren, gerechnet ab Jahresende, verweigert werden (§§ 195, 199, 214 BGB).

Ende berechnen →

Drei Situationen, die häufig vorkommen

Woran Sie erkennen, welche Frist für Sie zählt.

Fall 1

Die Abrechnung kommt sehr spät

Im März 2026 trifft die Abrechnung für 2023 ein. Die Verjährung wäre noch lange nicht abgelaufen, aber die Abrechnungsfrist endete am 31.12.2024. Eine Nachzahlung ist grundsätzlich ausgeschlossen.

Zum Thema „zu spät“ →
Fall 2

Ein Guthaben wurde vergessen

Die Abrechnung für 2023 ergab ein Guthaben und kam am 10. April 2024 an. Ausgezahlt wurde nichts. Der Anspruch ist 2024 entstanden und verjährt grundsätzlich mit Ablauf des 31.12.2027.

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Fall 3

Nach 14 Monaten ein Fehler entdeckt

Ein Posten auf der Abrechnung ist nicht umlagefähig. Die dreijährige Verjährung ist noch nicht abgelaufen, aber die zwölf Monate für Einwendungen nach Zugang sind vorbei. War die Abrechnung formell in Ordnung, sind Einwendungen damit grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.

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So gehen Sie vor

Vom Eingangsdatum bis zur Durchsetzung.

1

Eingangsdatum festhalten

Notieren Sie, wann die Abrechnung ankam, und heben Sie den Umschlag auf. Davon hängt die Verjährung ab.

2

Engere Fristen zuerst prüfen

Kam die Abrechnung rechtzeitig, und sind Ihre zwölf Monate für Einwendungen noch offen? Der Fristenrechner zeigt beides.

3

Ende der Verjährung berechnen

Der Rechner oben nennt den letzten Tag, an dem ein Anspruch noch durchgesetzt werden kann. Tragen Sie ihn in den Kalender ein.

4

Anspruch rechtzeitig geltend machen

Fordern Sie Ihr Guthaben schriftlich an. Droht die Verjährung, hemmen Klage oder Mahnbescheid sie (§ 204 Abs. 1 BGB), eine einfache Mahnung nicht.

Bei Zweifeln: Mieterverein

Häufige Fragen

Kann der Vermieter drei Jahre lang nachfordern?
Nur, wenn er rechtzeitig abgerechnet hat (§ 556 Abs. 3 BGB, siehe oben). Die dreijährige Verjährung betrifft den Fall, dass die Abrechnung rechtzeitig kam und der Vermieter seinen Anspruch dann lange nicht durchsetzt.
Wann beginnt die Verjährung genau?
Mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger die anspruchsbegründenden Umstände kannte oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte kennen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Eine Nachzahlung wird grundsätzlich mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 1/06).
Muss ich mich auf die Verjährung berufen?
Ja. Nach Eintritt der Verjährung darf der Schuldner die Leistung verweigern (§ 214 Abs. 1 BGB). Der Anspruch besteht weiter, er wird aber nur dann nicht erfüllt, wenn sich der Schuldner darauf beruft. Wer zahlen soll und die Verjährung geltend machen will, sollte das schriftlich tun.
Was hemmt die Verjährung?
Zum Beispiel die Erhebung einer Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB). Ein einfaches Schreiben oder eine Mahnung gehört nicht zu den dort genannten Maßnahmen. Die Hemmung endet sechs Monate nach rechtskräftiger Entscheidung oder anderweitiger Beendigung des Verfahrens (§ 204 Abs. 2 BGB).
Hat sich der Vermieter eine Nachberechnung vorbehalten – ab wann zählt die Frist?
Frühestens mit Ablauf des Jahres, in dem der Vermieter von den Umständen, die die Nachforderung begründen, Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen, etwa durch einen späteren Grundsteuerbescheid. Der bloße Vorbehalt in der Abrechnung setzt die Frist noch nicht in Gang. Ein Vorbehalt ist zudem grundsätzlich nur zulässig, wenn der Vermieter ohne Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen konnte (BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).
Verjährt auch mein Anspruch auf die Abrechnung selbst?
Ja, nach den allgemeinen Regeln grundsätzlich ebenfalls nach drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Was Sie tun können, wenn gar keine Abrechnung kommt, steht auf der Seite zur fehlenden Abrechnung.

Quellen und rechtliche Grundlagen

  • § 195 BGB – regelmäßige Verjährungsfrist (drei Jahre)
  • § 199 Abs. 1 BGB – Beginn der Frist mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden und der Gläubiger Kenntnis erlangt hat
  • § 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3, Abs. 2 BGB – Hemmung durch Klage und Mahnbescheid
  • § 214 Abs. 1 BGB – Leistungsverweigerungsrecht nach Eintritt der Verjährung
  • § 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist (jeweils zwölf Monate)
  • BGH, Urteil vom 14.02.2007, VIII ZR 1/06 – Fälligkeit der Nachforderung mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung
  • BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12 – Verjährungsbeginn bei Vorbehalt der Nachberechnung
  • BGH, Urteil vom 08.12.2010, VIII ZR 27/10 – Einwendungsfrist läuft nur bei formell ordnungsgemäßer Abrechnung

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