Kaution · Ratgeber

Kaution zurück – wann muss der Vermieter zahlen?

Q: Was kann ich tun, wenn der Vermieter gar nicht reagiert?

Die Rückzahlung schriftlich mit konkreter Frist fordern. Bleibt eine Reaktion aus, helfen oft der Mieterverein oder ein anwaltliches Schreiben. Rückzahlungsansprüche verjähren grundsätzlich in drei Jahren.

Ausgezogen, aber die Kaution ist noch nicht da – und der Vermieter beruft sich auf die „noch offene Nebenkostenabrechnung"? Der entscheidende Punkt: Eine ausstehende Abrechnung rechtfertigt nur das Einbehalten eines Teilbetrags – und der bemisst sich an der zu erwartenden Nachzahlung, nicht an der Höhe Ihrer Kaution. Die komplette Kaution zurückzuhalten, ist deshalb nur selten gedeckt.

Nebenkosten prüfen

Das Wichtigste in Kürze

Für die Rückzahlung gibt es keine starre gesetzliche Frist – üblich ist eine angemessene Prüffrist, häufig genannt werden etwa drei bis sechs Monate.
Ist noch eine Nebenkostenabrechnung offen, darf der Vermieter grundsätzlich einen angemessenen Teil einbehalten – orientiert an der realistisch erwartbaren Nachzahlung.
Anhaltspunkt für diesen Teil ist meist die letzte Jahresabrechnung bzw. grob das Drei- bis Vierfache Ihrer monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlung – nicht die gesamte Kaution.
Den Teil, der über eine mögliche Nachforderung hinausgeht, können Sie grundsätzlich schon vorher zurückverlangen.
Die Abrechnung selbst muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kommen (§ 556 Abs. 3 BGB) – das begrenzt auch, wie lange „steht noch aus" trägt.
Die Kaution ist getrennt vom Vermietervermögen und insolvenzfest anzulegen (§ 551 BGB); Zinsen stehen Ihnen zu.

Der häufigste Irrtum: „ganze Kaution, bis die Abrechnung da ist"

Genau hier lohnt es sich, genau hinzusehen.

Dass der Vermieter wegen einer offenen Nebenkostenabrechnung etwas zurückbehalten darf, ist grundsätzlich anerkannt. Der verbreitete Irrtum ist die Höhe: Zurückhalten darf er nur so viel, wie realistisch als Nachzahlung auf Sie zukommen könnte – nicht automatisch die komplette Kaution. Wenn Ihre Kaution z. B. 1.500 € beträgt, eine mögliche Nachzahlung aber erfahrungsgemäß bei ein paar Hundert Euro liegt, ist das Einbehalten der vollen 1.500 € in der Regel nicht gedeckt.

Beispiel (zur Veranschaulichung, keine feste Rechengröße)

Kaution (z. B. 3 Kaltmieten)	1.500 €
Monatliche NK-Vorauszahlung	130 €
Angemessener Einbehalt (grob 3–4 Monatsvorauszahlungen)	~ 400–520 €
Betrag, der grundsätzlich schon jetzt an Sie zurückgeht	~ 1.000 €

Die genaue angemessene Höhe hängt vom Einzelfall ab (u. a. von der Höhe früherer Nachzahlungen). Die Zahlen oben sind nur ein Rechenbeispiel, kein fester Maßstab.

Wann wird die Kaution fällig?

Drei Punkte bestimmen, ab wann Sie mit dem Geld rechnen können.

Mietverhältnis ist beendet und Wohnung übergeben

Erst mit Rückgabe der Wohnung beginnt die Prüffrist des Vermieters. Ein Übergabeprotokoll hilft, den Zustand und den Zeitpunkt zu dokumentieren.

Angemessene Prüffrist ist abgelaufen

Der Vermieter darf prüfen, ob offene Forderungen bestehen (Schäden, Mietrückstände, Nebenkosten). Eine feste Frist gibt es nicht; in der Praxis werden häufig etwa drei bis sechs Monate als angemessen genannt.

Nur ein angemessener Teil bleibt für offene Nebenkosten

Steht die Abrechnung noch aus, darf ein an der erwartbaren Nachzahlung orientierter Teil zurückbleiben – der Rest ist auszuzahlen. Nach der Abrechnung wird abgerechnet und der einbehaltene Teil (ggf. abzüglich Nachzahlung) erstattet.

Erkennen Sie Ihre Situation wieder?

Typische Kautions-Fälle.

Volleinbehalt

Vermieter hält die ganze Kaution wegen der Abrechnung

Das ist häufig zu viel. Sie können den Teil zurückverlangen, der über eine realistische Nachzahlung hinausgeht – am besten schriftlich mit konkreter Frist.

Zur Nachzahlung →

Zeitspiel

Monate vergehen, „Abrechnung noch nicht fertig"

Die Abrechnung muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kommen. Fragen Sie schriftlich nach einem konkreten Termin.

Zu den Fristen →

Abzüge

Vermieter zieht Beträge für angebliche Schäden ab

Normale Gebrauchsspuren darf er nicht abziehen. Für Abzüge muss er die Kosten konkret belegen – Sie können Nachweise verlangen.

Belege einsehen →

Häufige Fragen

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüffrist zu; in der Praxis werden häufig etwa drei bis sechs Monate genannt. Ist nur noch eine Nebenkostenabrechnung offen, darf er lediglich einen dafür angemessenen Teil länger einbehalten, nicht die gesamte Kaution.

Darf er die ganze Kaution wegen der offenen Abrechnung einbehalten?

In der Regel nicht. Zurückhalten darf er nur einen Teil, der sich an der realistisch erwartbaren Nachzahlung orientiert (Anhaltspunkt: letzte Jahresabrechnung bzw. grob das Drei- bis Vierfache der monatlichen Vorauszahlung). Den darüber hinausgehenden Teil können Sie grundsätzlich schon vorher zurückverlangen.

Wie hoch darf die Kaution überhaupt sein?

Höchstens drei Monatskaltmieten (Nettomiete ohne Betriebskosten), § 551 BGB. Sie durfte zudem in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Wichtig: Diese Obergrenze betrifft die Kaution selbst – sie ist kein Maßstab dafür, wie viel wegen einer offenen Abrechnung einbehalten werden darf.

Muss ich der Nebenkostenabrechnung zustimmen, um die Kaution zu bekommen?

Nein. Die Auszahlung der Kaution und die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung sind zwei getrennte Fragen. Sie können den unstrittigen Teil der Kaution verlangen und die Abrechnung trotzdem prüfen bzw. ihr widersprechen.

Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?

Grundsätzlich ja. Die Kaution ist getrennt vom Vermietervermögen und verzinslich anzulegen (§ 551 BGB); die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen den Rückzahlungsbetrag.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter gar nicht reagiert?

Fordern Sie die Rückzahlung schriftlich mit einer konkreten Frist. Bleibt eine Reaktion aus, helfen oft der Mieterverein oder ein anwaltliches Schreiben. Rückzahlungsansprüche verjähren grundsätzlich in drei Jahren.

Quellen und rechtliche Grundlagen

§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage der Mietkaution (max. drei Monatskaltmieten, insolvenzfeste Anlage, Verzinsung)
§ 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung (zwölf Monate)
§§ 195, 199 BGB – regelmäßige Verjährung von Rückzahlungsansprüchen (drei Jahre)

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Kommt die Kaution wegen einer Abrechnung nicht zurück?

Wenn Sie einschätzen möchten, ob die noch offene Nebenkostenabrechnung überhaupt eine hohe Nachzahlung erwarten lässt – und ob sie Auffälligkeiten enthält – können Sie sie mit Mietchecker prüfen.

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Hinweis: Mietchecker.app erbringt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG. Die Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine Beratung durch Mieterverein oder Fachanwalt. Maßgeblich ist stets der Einzelfall.