Kaution zurück – wann muss der Vermieter zahlen?
Ausgezogen, aber die Kaution ist noch nicht da – und der Vermieter beruft sich auf die „noch offene Nebenkostenabrechnung"? Der entscheidende Punkt: Eine ausstehende Abrechnung rechtfertigt nur das Einbehalten eines Teilbetrags – und der bemisst sich an der zu erwartenden Nachzahlung, nicht an der Höhe Ihrer Kaution. Die komplette Kaution zurückzuhalten, ist deshalb nur selten gedeckt.
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- Für die Rückzahlung gibt es keine starre gesetzliche Frist – üblich ist eine angemessene Prüffrist, häufig genannt werden etwa drei bis sechs Monate.
- Ist noch eine Nebenkostenabrechnung offen, darf der Vermieter grundsätzlich einen angemessenen Teil einbehalten – orientiert an der realistisch erwartbaren Nachzahlung.
- Anhaltspunkt für diesen Teil ist meist die letzte Jahresabrechnung bzw. grob das Drei- bis Vierfache Ihrer monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlung – nicht die gesamte Kaution.
- Den Teil, der über eine mögliche Nachforderung hinausgeht, können Sie grundsätzlich schon vorher zurückverlangen.
- Die Abrechnung selbst muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kommen (§ 556 Abs. 3 BGB) – das begrenzt auch, wie lange „steht noch aus" trägt.
- Die Kaution ist getrennt vom Vermietervermögen und insolvenzfest anzulegen (§ 551 BGB); Zinsen stehen Ihnen zu.
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Der häufigste Irrtum: „ganze Kaution, bis die Abrechnung da ist"
Genau hier lohnt es sich, genau hinzusehen.
Dass der Vermieter wegen einer offenen Nebenkostenabrechnung etwas zurückbehalten darf, ist grundsätzlich anerkannt. Der verbreitete Irrtum ist die Höhe: Zurückhalten darf er nur so viel, wie realistisch als Nachzahlung auf Sie zukommen könnte – nicht automatisch die komplette Kaution. Wenn Ihre Kaution z. B. 1.500 € beträgt, eine mögliche Nachzahlung aber erfahrungsgemäß bei ein paar Hundert Euro liegt, ist das Einbehalten der vollen 1.500 € in der Regel nicht gedeckt.
| Kaution (z. B. 3 Kaltmieten) | 1.500 € |
| Monatliche NK-Vorauszahlung | 130 € |
| Angemessener Einbehalt (grob 3–4 Monatsvorauszahlungen) | ~ 400–520 € |
| Betrag, der grundsätzlich schon jetzt an Sie zurückgeht | ~ 1.000 € |
Die genaue angemessene Höhe hängt vom Einzelfall ab (u. a. von der Höhe früherer Nachzahlungen). Die Zahlen oben sind nur ein Rechenbeispiel, kein fester Maßstab.
Wann wird die Kaution fällig?
Drei Punkte bestimmen, ab wann Sie mit dem Geld rechnen können.
Mietverhältnis ist beendet und Wohnung übergeben
Erst mit Rückgabe der Wohnung beginnt die Prüffrist des Vermieters. Ein Übergabeprotokoll hilft, den Zustand und den Zeitpunkt zu dokumentieren.
Angemessene Prüffrist ist abgelaufen
Der Vermieter darf prüfen, ob offene Forderungen bestehen (Schäden, Mietrückstände, Nebenkosten). Eine feste Frist gibt es nicht; in der Praxis werden häufig etwa drei bis sechs Monate als angemessen genannt.
Nur ein angemessener Teil bleibt für offene Nebenkosten
Steht die Abrechnung noch aus, darf ein an der erwartbaren Nachzahlung orientierter Teil zurückbleiben – der Rest ist auszuzahlen. Nach der Abrechnung wird abgerechnet und der einbehaltene Teil (ggf. abzüglich Nachzahlung) erstattet.
Erkennen Sie Ihre Situation wieder?
Typische Kautions-Fälle.
Vermieter hält die ganze Kaution wegen der Abrechnung
Das ist häufig zu viel. Sie können den Teil zurückverlangen, der über eine realistische Nachzahlung hinausgeht – am besten schriftlich mit konkreter Frist.
Zur Nachzahlung →Monate vergehen, „Abrechnung noch nicht fertig"
Die Abrechnung muss binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kommen. Fragen Sie schriftlich nach einem konkreten Termin.
Zu den Fristen →Vermieter zieht Beträge für angebliche Schäden ab
Normale Gebrauchsspuren darf er nicht abziehen. Für Abzüge muss er die Kosten konkret belegen – Sie können Nachweise verlangen.
Belege einsehen →Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Darf er die ganze Kaution wegen der offenen Abrechnung einbehalten?
Wie hoch darf die Kaution überhaupt sein?
Muss ich der Nebenkostenabrechnung zustimmen, um die Kaution zu bekommen?
Bekomme ich Zinsen auf meine Kaution?
Was kann ich tun, wenn der Vermieter gar nicht reagiert?
Quellen und rechtliche Grundlagen
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage der Mietkaution (max. drei Monatskaltmieten, insolvenzfeste Anlage, Verzinsung)
- § 556 Abs. 3 BGB – Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung (zwölf Monate)
- §§ 195, 199 BGB – regelmäßige Verjährung von Rückzahlungsansprüchen (drei Jahre)
Verwandte Fragen rund um Auszug und Abrechnung.
Kommt die Kaution wegen einer Abrechnung nicht zurück?
Wenn Sie einschätzen möchten, ob die noch offene Nebenkostenabrechnung überhaupt eine hohe Nachzahlung erwarten lässt – und ob sie Auffälligkeiten enthält – können Sie sie mit Mietchecker prüfen.
Hinweis: Mietchecker.app erbringt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG. Die Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine Beratung durch Mieterverein oder Fachanwalt. Maßgeblich ist stets der Einzelfall.