Wartung oder Reparatur – wer zahlt?

Sind Reparaturen umlagefähig?

In der Regel nein. Reparaturen sind Instandsetzung – und die Betriebskostenverordnung nimmt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Der Vermieter trägt sie selbst.

Gemeint sind Kosten, die während der Nutzungsdauer anfallen, um Mängel durch Abnutzung, Alterung oder Witterung zu beseitigen und das Haus bestimmungsgemäß nutzbar zu halten. Das passt zur Grundregel im Mietrecht: Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Direkt davor, in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, stehen die Verwaltungskosten – auch sie sind keine Betriebskosten.

Wer repariert, spielt dabei keine Rolle: Die Arbeit eines Handwerkers ist genauso Vermietersache wie eine Reparatur durch den Hausmeister.

¹ Wartung ist umlagefähig, soweit § 2 BetrKV sie nennt (etwa bei Heizung, Warmwasser und Aufzug) oder soweit sie im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten vereinbart ist. Maßgeblich ist, was tatsächlich gemacht wurde – nicht die Überschrift der Rechnung.

Ist laufende Instandhaltung umlagefähig?

Nein, grundsätzlich nicht. Auch Instandhaltung, die regelmäßig anfällt, bleibt Instandhaltung im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV – das Wort „laufend“ macht daraus keine Betriebskosten.

Die Verwechslung liegt nahe, weil Betriebskosten als Kosten definiert sind, die „laufend entstehen“ (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Umgekehrt gilt das aber nicht: Nicht alles, was regelmäßig anfällt, ist umlagefähig. Umlagefähig ist die Wartung, die § 2 BetrKV nennt – etwa die regelmäßige Prüfung von Heizung oder Aufzug. Das vorsorgliche Ausbessern oder Tauschen von Teilen bleibt Instandhaltung.

Welche Wartungskosten sind nicht umlagefähig?

Alles, was über reine Wartung hinausgeht – und Wartung ohne Grundlage in Verordnung oder Mietvertrag. Die Bezeichnung „Wartung“ allein macht eine Position noch nicht umlagefähig.

• Reparaturanteile in einer Wartungsrechnung: Werden bei der Wartung Teile getauscht oder ein Defekt behoben, ist dieser Teil Instandsetzung.
• Der Reparaturanteil eines Vollwartungsvertrags: Er muss herausgerechnet werden (siehe nächster Abschnitt).
• Wartung ohne Grundlage: Wartung, die weder in § 2 BetrKV genannt noch im Mietvertrag als sonstige Betriebskosten vereinbart ist.
• Anschaffung und Einbau: Neue Geräte sind eine Investition, keine Wartung. Bei Rauchmeldern etwa ist nur die laufende Wartung umlagefähig – sofern vereinbart.

Vollwartungsvertrag beim Aufzug: Was ist umlagefähig?

Nur der Wartungsanteil. Ein Vollwartungsvertrag deckt neben Pflege und Prüfung meist auch Reparaturen und Ersatzteile ab. Dieser Anteil ist Instandsetzung und muss herausgerechnet werden, bevor die Kosten umgelegt werden.

Umlagefähig sind beim Aufzug unter anderem der Betriebsstrom, Beaufsichtigung und Pflege, die Reinigung sowie die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Eine Reparatur am Aufzug gehört nicht dazu – egal, ob sie einzeln beauftragt oder über die Vollwartungspauschale bezahlt wird.

Wie hoch der Reparaturanteil ist, hängt vom einzelnen Vertrag ab. Manche Verträge weisen ihn gesondert aus. Wenn nicht, wird in der Praxis oft ein Anteil geschätzt und abgezogen; eine gesetzlich festgelegte Quote gibt es dafür nicht, die Höhe ist Einzelfall. Hilfreich sind diese Fragen:

• Steht in der Abrechnung „Vollwartung“ – und ist ein Abzug für Reparaturen erkennbar?
• Was umfasst der Vertrag laut Belegeinsicht: nur Prüfung und Pflege oder auch Reparaturen und Ersatzteile?
• Wie hat der Vermieter den Abzug ermittelt? Ist das nicht nachvollziehbar, fragen Sie nach.

Dasselbe Muster gilt für Vollwartungsverträge bei anderen Anlagen, etwa der Heizung. Mehr zum Aufzug: Aufzugskosten – auch im Erdgeschoss?

Sind Kleinreparaturen Nebenkosten?

Nein. Kosten für Kleinreparaturen können grundsätzlich nur über eine eigene Klausel im Mietvertrag auf Mieter übertragen werden. Sie sind keine Betriebskosten und gehören nicht als Position in die Nebenkostenabrechnung.

Eine solche Kleinreparaturklausel betrifft in der Regel nur Dinge in Ihrer Wohnung, auf die Sie häufig zugreifen – etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Türgriffe. Wirksam ist sie nur in engen Grenzen, unter anderem mit einer Obergrenze je Reparatur und pro Jahr. Ob Ihre Klausel wirksam ist, hängt von der genauen Formulierung ab; im Zweifel hilft ein Mieterverein.

Davon zu trennen sind Reparaturen im Haus, die der Hausmeister erledigt – dazu mehr in den Fragen unten.