Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: Ist das erlaubt?
Grundsätzlich ja, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten auf Sie überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV). Umlagefähig sind aber grundsätzlich nur Versicherungen, die das Gebäude und seine Risiken absichern – nicht die, die Vermögen oder Rechtsposition des Vermieters schützen.
Stand: 10.10.2026
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- Die Gebäudeversicherung ist grundsätzlich umlagefähig (§ 2 Nr. 13 BetrKV) – wenn Ihr Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
- Umlagefähig sind Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes: Feuer, Sturm, Leitungswasser, Elementarschäden, Glas sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Öltank- und Aufzugshaftpflicht.
- Nicht umlagefähig sind Versicherungen, die das Vermögen oder Vermieterinteresse schützen – etwa eine eigenständige Mietausfall- oder eine Rechtsschutzversicherung.
- Entscheidend ist, wessen Risiko die Versicherung absichert – das Gebäude oder den Eigentümer.
- Verteilt wird meist nach Wohnfläche (siehe Verteilerschlüssel).
- Hausrat- und private Haftpflichtversicherung schließen Sie als Mieter selbst ab – sie gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung.
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Welche Versicherungen sind umlagefähig?
Umlagefähig sind grundsätzlich die Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Versicherungen, die den Vermieter selbst absichern, trägt er in der Regel allein.
| Versicherung | Umlagefähig? | Grundlage / Hinweis |
|---|---|---|
| Versicherungen des Gebäudes | ||
| Wohngebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel) | Ja, grundsätzlich | § 2 Nr. 13 BetrKV – ausdrücklich genannt |
| Elementarschadenversicherung (z. B. Überschwemmung, Starkregen) | Ja, grundsätzlich | § 2 Nr. 13 BetrKV („sonstige Elementarschäden“) – auch als Zusatzbaustein |
| Glasversicherung | Ja, grundsätzlich | § 2 Nr. 13 BetrKV – ausdrücklich genannt |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (Gebäudehaftpflicht) | Ja, grundsätzlich | § 2 Nr. 13 BetrKV („Haftpflichtversicherung für das Gebäude“) |
| Öltank- bzw. Gewässerschadenhaftpflicht | Ja, grundsätzlich | § 2 Nr. 13 BetrKV („… den Öltank“) |
| Aufzugshaftpflicht | Ja, grundsätzlich | § 2 Nr. 13 BetrKV („… den Aufzug“) |
| Mietausfall nach einem Gebäudeschaden, in der Gebäudeversicherung mitversichert | Ja, in der Regel | Teil der Gebäudeversicherung (BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 – VIII ZR 38/17) |
| Versicherungen des Vermieters oder des Mieters | ||
| Eigenständige Mietausfall- oder Mietverlustversicherung | Nein, in der Regel | Schützt die Mieteinnahmen des Vermieters, etwa bei Zahlungsausfall – keine Versicherung des Gebäudes |
| Rechtsschutzversicherung des Vermieters | Nein | Schützt die Rechtsposition des Vermieters |
| Reparaturkostenversicherung | Nein, soweit Reparaturen | Deckt Instandhaltung und Instandsetzung ab – keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) |
| Private Versicherungen des Eigentümers | Nein | Kein Bezug zum Gebäude, z. B. seine private Haftpflicht |
| Hausratversicherung | Nein | Versichert Ihre eigenen Sachen – das ist Sache des Mieters |
Die Einordnung gilt grundsätzlich. Maßgeblich ist, was die Police tatsächlich abdeckt – im Zweifel hilft ein Blick in Versicherungsschein und Beitragsrechnung (Belegeinsicht).
Die Faustregel: Gebäude-Risiko oder Vermieter-Schutz?
Sichert die Versicherung das Gebäude und seine Risiken ab, ist sie grundsätzlich umlagefähig. Schützt sie das Einkommen oder die Rechtsposition des Eigentümers, trägt er sie in der Regel selbst. Der Name der Police ist dabei zweitrangig – entscheidend ist, was sie abdeckt. Mehr zur Abgrenzung unter nicht umlagefähige Kosten.
Darf der Vermieter die Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag Betriebskosten vorsieht – und zwar in Höhe des tatsächlichen Beitrags. Die Gebäudeversicherung – bei Wohnhäusern meist Wohngebäudeversicherung genannt – gehört nach § 2 Nr. 13 BetrKV zu den Betriebskosten und darf dann anteilig auf die Mieter umgelegt werden (§ 556 Abs. 1 BGB).
Dafür genügt in der Regel die Vereinbarung, dass Sie „die Betriebskosten“ tragen. Die einzelnen Versicherungen müssen im Mietvertrag nicht aufgezählt sein. Umgelegt werden darf der tatsächliche Beitrag für den Abrechnungszeitraum – nicht mehr.
Bei der Auswahl der Versicherung muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Er muss nicht zwingend den günstigsten Anbieter wählen, aber ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen wahren. Steigt der Beitrag auffällig stark, können Sie die Belege einsehen und nachfragen.
Wo steht die Gebäudeversicherung in der Nebenkostenabrechnung?
Meist unter „Gebäudeversicherung“, „Wohngebäudeversicherung“ oder „Sach- und Haftpflichtversicherung“, häufig auch gesammelt als „Versicherungen“. Das Gesetz schreibt keine feste Bezeichnung vor.
Steht dort nur ein Sammelposten „Versicherungen“, ist nicht erkennbar, welche Policen darin stecken. Dann lohnt der Blick in die Beitragsrechnung (Belegeinsicht): Enthält der Betrag nur Gebäude- und Haftpflichtversicherungen nach § 2 Nr. 13 BetrKV, oder auch eine eigenständige Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung?
Vergleichen Sie den Betrag mit dem Vorjahr; wie Sie Ihren Anteil berechnen, steht weiter unten unter Wie viel Gebäudeversicherung muss ein Mieter zahlen?. Die ganze Abrechnung können Sie mit der Anleitung in 8 Schritten durchgehen.
Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht umlagefähig?
Ja, grundsätzlich. Sie ist die „Haftpflichtversicherung für das Gebäude“, die § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich nennt, und zählt damit zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – umgangssprachlich auch Haushaftpflicht – springt ein, wenn Dritte durch das Grundstück zu Schaden kommen, etwa durch einen herabfallenden Dachziegel oder einen nicht geräumten Weg. Manche Versicherer nennen sie auch Gebäude-, Grundbesitzer- oder Vermieterhaftpflicht. Entscheidend ist nicht der Name, sondern dass sie die Haftung aus dem Gebäude absichert.
Ebenfalls ausdrücklich genannt sind die Haftpflichtversicherungen für den Öltank (häufig als Gewässerschadenhaftpflicht) und für den Aufzug (siehe Aufzugskosten). Nicht umlagefähig ist dagegen eine private Haftpflichtversicherung des Eigentümers, die mit dem Gebäude nichts zu tun hat.
Glasversicherung und Mietausfall: die Grenzfälle
Bei diesen beiden Versicherungen kommt es auf die Details der Police an.
Ist die Glasversicherung umlagefähig?
Ja, grundsätzlich. Die Glasversicherung ist in § 2 Nr. 13 BetrKV ausdrücklich genannt und zählt als Sachversicherung zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Sie deckt typischerweise Bruchschäden an der Verglasung des Hauses ab, etwa an Fenstern, Treppenhaus- oder Eingangstüren. Welche Scheiben genau versichert sind, ergibt sich aus der Police. In Häusern mit Gewerbe – etwa mit großen Schaufenstern – kann im Einzelfall ein Vorwegabzug für die Gewerbeflächen in Betracht kommen, wenn diese den Beitrag spürbar erhöhen.
Sind Mietausfall- und Mietverlustversicherung umlagefähig?
Das hängt davon ab, was versichert ist. Eine eigenständige Mietausfall- oder Mietverlustversicherung, die den Vermieter zum Beispiel gegen ausbleibende Zahlungen von Mietern absichert, ist in der Regel nicht umlagefähig – sie schützt seine Einnahmen, nicht das Gebäude.
Anders ist es, wenn der Mietausfall nach einem Gebäudeschaden – etwa nach einem Brand – als Baustein in der Gebäudeversicherung mitversichert ist. Dann gehört er nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs zur umlagefähigen Gebäudeversicherung (BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 – VIII ZR 38/17). Steht in Ihrer Abrechnung eine separate Mietausfallversicherung, lohnt die Nachfrage, was sie genau abdeckt.
Wie viel Gebäudeversicherung muss ein Mieter zahlen?
Einen festen Betrag gibt es nicht. Ihr Anteil ergibt sich aus dem Jahresbeitrag für das ganze Haus und dem vereinbarten Verteilerschlüssel – ohne andere Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
| Jahresbeitrag der Gebäudeversicherung für das Haus | 2.400,00 € |
| Gesamtwohnfläche des Hauses | 800 m² |
| Ihre Wohnfläche | 80 m² |
| Ihr Anteil (80 ÷ 800 = 10 %) | 240,00 € im Jahr |
Die Zahlen sind frei gewählt und keine Durchschnittswerte. Wie hoch der Beitrag für ein Haus ausfällt, hängt unter anderem von Lage, Größe und Bauart ab. Wie der Schlüssel funktioniert, erklärt die Seite Verteilerschlüssel; ob Ihre Nebenkosten insgesamt im üblichen Rahmen liegen, zeigt Wie hoch dürfen Nebenkosten sein?
Wer zahlt, wenn der Mieter einen Schaden verursacht?
Das hängt vom Einzelfall ab – vor allem davon, wie der Schaden entstanden ist. Verursacht ein Mieter einen Gebäudeschaden nur leicht fahrlässig, kann der Gebäudeversicherer des Vermieters ihn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel nicht in Rückgriff nehmen.
Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz gilt dieser Schutz nicht; dann kann sich der Versicherer das Geld unter Umständen beim Verursacher zurückholen. Für Schäden, die Sie verursachen, kann außerdem Ihre private Haftpflichtversicherung zuständig sein. Steht ein konkreter Schaden im Raum, sind Mieterverein, Fachanwalt oder Ihre eigene Versicherung die richtigen Ansprechpartner.
Erkennen Sie Ihre Situation wieder?
Häufig steckt hinter einem Begriff mehr als gedacht.
Nur „Versicherung“ als Posten
Steht dort nur „Versicherung“, lohnt eine Aufschlüsselung: Welche Policen genau? Die Gebäudeversicherung ist grundsätzlich umlagefähig, eine eigenständige Mietausfallversicherung in der Regel nicht.
Belege einsehen →Mehrere Versicherungen gebündelt
Werden mehrere Policen zusammengefasst, kann ein nicht umlagefähiger Anteil mitlaufen – etwa eine Rechtsschutzversicherung. Eine Aufschlüsselung schafft Klarheit.
Was ist nicht umlagefähig? →Elementarschaden-Zusatz
Der Schutz gegen Naturgefahren wie Überschwemmung oder Starkregen gehört zur Gebäudeversicherung und ist grundsätzlich umlagefähig – auch wenn er als Zusatzbaustein abgeschlossen wurde.
Verteilerschlüssel verstehen →Häufige Fragen
Ist die Gebäudeversicherung umlagefähig?
Ist die Wohngebäudeversicherung umlagefähig?
Gehören Feuer- und Leitungswasserversicherung zu den Nebenkosten?
Ist die Vermieterhaftpflichtversicherung umlagefähig?
Ist die Rechtsschutzversicherung des Vermieters umlagefähig?
Muss ich als Mieter selbst eine Gebäudeversicherung abschließen?
Quellen und rechtliche Grundlagen
- § 2 Nr. 13 BetrKV – Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug
- § 1 Abs. 2 BetrKV – Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten
- § 556 Abs. 1 BGB – Umlage von Betriebskosten bei entsprechender Vereinbarung; § 556 Abs. 3 BGB – Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
- § 556a Abs. 1 BGB – Verteilung nach Wohnfläche, soweit nichts anderes vereinbart ist
- BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 – VIII ZR 38/17 – in der Gebäudeversicherung mitversicherter Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens ist umlagefähig
- BGH, Urteil vom 8. November 2000 – IV ZR 298/99 – kein Rückgriff des Gebäudeversicherers bei leicht fahrlässig verursachten Schäden des Mieters
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Hinweis: Mietchecker.app erbringt keine Rechtsberatung im Sinne des RDG. Die Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine Beratung durch Mieterverein oder Fachanwalt. Maßgeblich ist stets der Einzelfall.